Ranking rzeczoznawców majątkowych w Polsce 2026 - badanie rynku dla 20 miast

2025-11-03 (aktualizacja: 2026-02-25)

Kim jest rzeczoznawca majątkowy i czym jest operat?

Operat szacunkowy to formalny dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, wykorzystywany w bankach, sądach i urzędach. Decyduje m.in. o możliwości i warunkach kredytowania, bywa kluczowy przy podziałach majątku, sprawach spadkowych czy wywłaszczeniach. Rzetelna wycena wymaga zarówno świetnej orientacji w lokalnym rynku, jak i biegłości w procedurach prawnych - od podatków, przez księgi wieczyste, po specyfikę postępowań administracyjnych i cywilnych. Nietrafiona wycena potrafi wydłużyć formalności i generować realne koszty, dlatego wybór odpowiedniej firmy ma bezpośredni wpływ na tempo i bezpieczeństwo całego procesu.

Jakie badanie zrobiliśmy i po co?

W 20 największych miastach w Polsce przeanalizowaliśmy firmy przygotowujące operaty szacunkowe. Celem było stworzenie obiektywnego, porównywalnego zestawienia jakości usług - tak, aby mieszkanki i mieszkańcy poszczególnych miast mogli szybko zorientować się, gdzie najszybciej, gdzie najtaniej i gdzie najbezpieczniej formalnie zlecą operat. Badanie opierało się na naszej analizie stron internetowych firm (oferta, cenniki, deklarowane terminy, skład zespołu, komunikacja), a wybrane elementy zweryfikowaliśmy dodatkowo metodą secret client - w szczególności dostępność i charakter infolinii oraz możliwość skorzystania z pomocy prawnej. Dane zebraliśmy i ujednoliciliśmy tak, by dało się je porównywać między miastami.

Najważniejsze wnioski z badania rzeczoznawców majątkowych

We wszystkich 20 miastach na podium pozostaje niezmienne: Pewny Lokal (66 pkt), Kancelaria Nieruchomości (50 pkt) i Rzeczoznawcy Majątkowi (45 pkt). Te marki wygrywają spójnością procesu: utrzymują 48-godzinny czas realizacji jako standard, zapewniają infolinię merytoryczną, deklarują nadzór specjalistów przy trudniejszych operatach i komunikują przewidywalne koszty wejściowe. Na tle ujednoliconej ceny wejściowej (mediana 499 zł) i wyrównanych ocen Google (~4,92–4,93, ważonych liczbą opinii) o przewadze decydują właśnie te elementy operacyjne. W praktyce to krótsza ścieżka do decyzji banku/sądu oraz mniejsze ryzyko poprawek.

Silne marki tuż za podium (25–35 pkt) 

W szeregu miast widać dojrzałe alternatywy lokalne, które utrzymują szybkie terminy i uporządkowaną obsługę.

• 35 pkt: Oszacuje.pl (Gdynia).
• 30 pkt: BWN – Biuro Wycen Nieruchomości (Wrocław), Wiktoria Kurzeja - Rzeczoznawca Majątkowy (Katowice).
• 29 pkt: Free Hold Martyna Owczarczyk-Dęga (Warszawa), Aneta Dembska Biuro Wyceny Nieruchomości (Poznań).
• 27 pkt: Aedium Kancelaria Rzeczoznawców (Wrocław).
• 26 pkt: „Rzeczoznawca Kraków” Paulina Kosior – Wycena Nieruchomości (Kraków).
• 25 pkt: Evertis nieruchomości (Poznań), Kancelaria Valuer (Częstochowa), Kawałek podłogi wycena nieruchomości (Toruń).

Te miasta często łączy większy średni staż firm (np. Wrocław 9,7 roku, Częstochowa 9,2, Poznań/Toruń 8,3) oraz ponadstandardowa dostępność pomocy prawnej (np. Wrocław, Łódź, Gdynia, Rzeszów - do 66,7% firm w mieście), co przekłada się na sprawniejsze domykanie spraw bankowych i sądowych.

Najniżej punktujące oferty — jak je interpretować?

Pojedyncze pozycje z 7 pkt (np. EstiHome.pl - Gdańsk, Wycena Nieruchomości Robert Rólka – Bydgoszcz, Mariusz Nahejski – Białystok) zwykle oznaczają brak jednego lub kilku filarów procesu: termin dłuższy niż 72 h, infolinia niemerytoryczna, brak potwierdzonego nadzoru, niepełna informacja o kosztach. To nie przekreśla kompetencji - często stoją za nimi dobre, choć mniej liczne recenzje i lokalne doświadczenie – ale przed zleceniem warto krótko zweryfikować cztery elementy: termin 48–72 h, rodzaj infolinii, nadzór przy trudniejszych sprawach oraz pełną kalkulację (w tym wypisy i ewentualne dopłaty).

Jak osadzić oceny w ośmiu wskaźnikach

• Śr. długość działania firmy: wyższa (np. Wrocław, Częstochowa, Toruń, Poznań) => stabilniejsze procedury.
• Dominujący czas realizacji: 48 h to standard - przewagę dają miasta, gdzie także firmy spoza podium trzymają 48–72 h.
• % firm z infolinią merytoryczną: im wyższy, tym mniej ryzyka formalnych „zwrotek”.
• % firm z nadzorem naukowym: wyższy udział (np. Gdańsk, Częstochowa – 50%) => większa odporność na złożone wątki prawno-ekonomiczne.
• Śr. ocena Google (ważona): wyrównana (~4,92–4,93), dlatego nie różnicuje tak jak proces.
• Suma wejść (Similarweb): podobna skala między miastami (wpływ marek ogólnopolskich) - o komforcie decyduje, czy lokalne firmy dowożą standard.
• % firm z pomocą prawną: 50% to norma, 66,7% (Wrocław, Łódź, Gdynia, Rzeszów) realnie ułatwia sprawy złożone.
• Mediana ceny wejściowej: 499 zł wszędzie - różnicę robi organizacja usługi, nie cennik.

Wniosek praktyczny: zacznij od Top 3 - to najszybsza i najbezpieczniejsza ścieżka do operatu. Jeśli potrzebna jest elastyczność, sięgnij po mocne lokalne marki 25–35 pkt, potwierdzając cztery elementy: termin 48–72 h, infolinia merytoryczna, nadzór, pełna cena. Przy niskich wynikach punktowych decyzję koniecznie poprzedź taką właśnie weryfikacją.

Metodologia i kategorie oceny (obowiązujące w każdym mieście)

Pracowaliśmy na weryfikowalnych źródłach i jasno zdefiniowanych kryteriach (wrzesień 2025). Każdą firmę ocenialiśmy w 8 kategoriach, 0–10 pkt w każdej (suma do 80 pkt):

• Długość działania firmy - weryfikowana w archiwach Wayback Machine; dłuższa, stabilna obecność = wyższa ocena.
• Szybkość realizacji operatu - krótsze, wiarygodnie deklarowane terminy premiowane wyżej (kluczowe przy sprawach finansowych i sądowych).
• Infolinia - sprawdzaliśmy dostępność i jakość kontaktu:

- infolinia merytoryczna (najwyższa punktacja),

- infolinia niemerytoryczna,

- brak infolinii (najniższa).

• Tytuły naukowe w zespole/nadzór merytoryczny - obecność osób z doktoratem/habilitacją (prawo, ekonomia i pokrewne), jako wskaźnik gotowości do trudnych zagadnień prawno-ekonomicznych.
• Opinie Google - liczba i średnia ocen jako proxy zaufania klientów (z zasadą punktowania za wolumen i korektę za niższe średnie).
• Wejścia na stronę (Similarweb) - popularność i rozpoznawalność marki (punkty za wyższy ruch).
• Dostęp do pomocy prawnej - weryfikowaliśmy możliwość darmowych/płatnych konsultacji prawnych w ramach współpracy (secret client).
• Cena wejściowa - próg cenowy za najtańszą usługę operatu w danym mieście; niższy próg = wyższa punktacja.

Zasady punktacji w rankingu rzeczoznawców majątkowych

Podsumowanie: Każdą firmę ocenialiśmy w 8 kategoriach, po 0–10 pkt każda (maks. 80). Najwyżej punktowaliśmy długi i stabilny staż (Wayback), szybką realizację (premia za 48 h), infolinię merytoryczną oraz nadzór naukowy (doktor/profesor). Wynik korygowaliśmy o opinie Google (więcej i lepsze = więcej punktów) oraz ruch w Similarweb jako miernik rozpoznawalności. Dodatkowe punkty dawał dostęp do pomocy prawnej (najwyżej darmowej), a niższa cena wejściowa (300–700 zł) była premiowana. Wartości „bd” (brak danych) nie podnosiły wyniku. Dzięki temu ranking odzwierciedla zarówno parametry jakościowe, jak i kosztowo-czasowe istotne dla osób zamawiających operat (rzeczoznawca majątkowy).

Ranking rzeczoznawców majątkowych - sumy punktów (20 miast)

Tabela zbiorcza prezentuje sumę punktów w 8 kategoriach (staż, czas realizacji, infolinia, nadzór naukowy, opinie, ruch www, pomoc prawna, cena) dla firm z 20 największych miast. Pozwala błyskawicznie porównać rynki między sobą.

Top 3 firmy stałe na podium

Podsumowanie: We wszystkich 20 miastach na podium regularnie pojawiają się te same trzy marki. Dla ujednolicenia porównań stosujemy ich reprezentatywne wyniki: Pewny Lokal - 66 pkt, Kancelaria Nieruchomości - 50 pkt, Rzeczoznawcy Majątkowi - 45 pkt. Pewny Lokal wygrywa przede wszystkim operacyjnością: terminy 48 h, merytoryczna infolinia, nadzór naukowy i spójne koszty wejściowe.

Kancelaria Nieruchomości oraz Rzeczoznawcy Majątkowi utrzymują stabilny, wysoki poziom – często również z 48-godzinną realizacją i dobrymi opiniami. Dla czytelnika oznacza to, że różnice między 1. a 3. miejscem są przewidywalne, a realna „walka o rynek” często dzieje się niżej, wśród firm lokalnych.

Pozostałe firmy

Tabela „Pozostałe firmy” pokazuje wyniki poza podium. To tu widać, jak szeroki (i jak jakościowy) jest wybór dla klientów.

Podsumowanie: W Gdyni wyróżnia się Oszacuje.pl (35 pkt). Ten wynik zwykle idzie w parze z klarowną komunikacją, przewidywalnym cennikiem i sprawną organizacją pracy — w praktyce łatwo umówić się na termin i szybko domknąć formalności. Dla osób, którym zależy na czasie lub elastycznej dostępności, to rozsądna alternatywa wobec liderów rynku. Warto przy tym, jak zawsze, potwierdzić telefonicznie zakres wsparcia przy trudniejszych sprawach i dopytać o nadzór merytoryczny.

Na przeciwległym końcu skali mamy EstiHome.pl (Gdańsk – 7 pkt), Wycena Nieruchomości Robert Rólka (Bydgoszcz – 7 pkt) i Mariusz Nahejski – Wycena Nieruchomości (Białystok – 7 pkt). Taka punktacja zwykle sygnalizuje nie tyle brak kompetencji, co braki w elementach operacyjnych: dłuższe lub niepewne terminy, niemerytoryczny punkt kontaktu, niepotwierdzony nadzór, mniej przejrzyste informacje o kosztach. Te firmy często mają dobre, życzliwe opinie klientów i lokalne doświadczenie — to wartościowe atuty. Jeśli rozważamy współpracę, wystarczy krótka, rzeczowa weryfikacja: konkretny termin (najlepiej 48–72 h), charakter infolinii, nadzór przy trudniejszych operatach oraz pełny koszt (wypisy, poprawki). Dzięki temu nawet przy niższej punktacji można podjąć świadomą decyzję.

Na tle całego rynku podium (Pewny Lokal, Kancelarianieruchomości, Rzeczoznawcy Majątkowi) pozostaje najpewniejszą ścieżką, bo łączy szybkie terminy, merytoryczną obsługę i stabilne standardy. Silne lokalne marki z pułapu ~25–35 pkt też potrafią „dowieźć” świetny efekt — zwłaszcza gdy potrzebujemy alternatywy lub krótszego terminu — pod warunkiem, że potwierdzimy kluczowe warunki współpracy.

Operaty szacunkowe w 20 miastach: porównanie jakości usług i cen 

Tabela zestawia kluczowe wskaźniki jakości usług rzeczoznawczych w 20 miastach: od średniego stażu firm, przez dominujący czas realizacji, jakość kontaktu i nadzór merytoryczny, po opinie, skalę ruchu na stronach, dostęp do pomocy prawnej i medianę ceny wejściowej. To „przekrój 360°”, który pozwala szybko zobaczyć, gdzie rynek jest dojrzalszy operacyjnie i bardziej przyjazny klientowi.

Podsumowanie: W całej próbie dominuje 48-godzinny czas realizacji – to dziś rynkowy standard. Infolinia merytoryczna występuje przeciętnie w 50% firm w mieście, a nadzór naukowy w ok. 33,3% (pozytywnie wyróżniają się tu Gdańsk i Częstochowa – 50%). Dostęp do pomocy prawnej to zazwyczaj 50% firm, ale w Wrocławiu, Łodzi, Gdyni i Rzeszowie wskaźnik rośnie do 66,7%, co realnie ułatwia sprawy złożone (kredyt, spory, wywłaszczenia).

Oceny Google są bardzo wyrównane (~4,92–4,93), co oznacza, że o przewadze decydują raczej procesy (czas, kontakt, nadzór) niż same gwiazdki. Mediana ceny wejściowej jest spójna: 499 zł w każdym mieście – różnice jakości wynikają więc nie z cennika, lecz z organizacji usługi.

Jeśli chodzi o dojrzałość rynku, dłuższy średni staż firm mają m.in. Wrocław (9,7 roku), Częstochowa (9,2), Toruń (8,3) i Poznań (8,3) - tam łatwiej oczekiwać przewidywalnych procedur. Młodsze ekosystemy to z kolei Lublin (5,0 roku), Katowice (5,5), Szczecin (5,7); standard 48 h jest zachowany, ale warto dokładniej sprawdzić nadzór lub dostęp do wsparcia prawnego.

Ruch na stronach (Similarweb) jest zbliżony (ok. 212–221 tys. sumarycznie), co wynika z obecności silnych marek ogólnopolskich; różnicowanie między miastami w praktyce „robią” firmy spoza podium - tam właśnie widać, czy lokalna oferta jest szeroka i równa jakościowo.

Wniosek dla klientek i klientów: czas 48 h i cena 499 zł są dziś normą, dlatego przewagę budują elementy „wokół” - merytoryczna infolinia, nadzór naukowy i łatwy dostęp do prawnika. Miasta z wyższym udziałem tych cech (np. Wrocław, Łódź, Gdynia, Rzeszów) pozwolą przejść proces szybciej i bezpieczniej, a w miastach młodszych operacyjnie warto po prostu zrobić krótką weryfikację: potwierdzić termin, sprawdzić rodzaj infolinii i zapytać o nadzór.

Średnia liczba punktów uzyskanych przez rzeczoznawców majątkowych w danym mieście

Na wykresie pokazaliśmy średnią liczbę punktów uzyskanych przez firmy w każdym mieście. Średnia powstaje z wyników trzech stałych liderów (Pewny Lokal, Kancelaria Nieruchomości, Rzeczoznawcy Majątkowi) oraz dodatkowych firm występujących lokalnie. Dzięki temu widać, gdzie rynek jest mocniejszy „w szerokości” - nie tylko na podium.

Średnia liczba punktów

Podsumowanie: Najwyższe średnie: Gdynia (ok. 39,7), Wrocław (ok. 39,2) i Poznań (ok. 38,7). To miasta, gdzie poza podium wchodzi kilka firm z przyzwoitymi wynikami, co podnosi średnią.

• Ścisłą czołówkę goni Warszawa (ok. 37,5) i Kraków (ok. 37,2).
• Średnia półka: m.in. Gliwice, Częstochowa, Toruń, Sosnowiec, Katowice (ok. 35–36 pkt).
• Niższe średnie: Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz (ok. 32–33 pkt).
• Najniższa średnia: Radom (ok. 32,0), co sugeruje, że poza podium wyniki lokalnych firm są wyraźnie słabsze.

Różnica między liderem a końcem stawki to ~7,7 pkt, więc rozkład jest dość zwarty — większość miast oscyluje wokół 34–36 pkt. W praktyce oznacza to, że o pozycji miasta decydują nie tylko trzy czołowe marki, ale też kondycja „drugiego szeregu” lokalnych firm.

Co te średnie punkty znaczą dla klientów?

• Gdynia, Wrocław, Poznań - najwyższe średnie ⇒ łatwiej trafić na solidną firmę: częstsze terminy 48–72 h, sprawne infolinie, częstszy nadzór naukowy i dostęp do pomocy prawnej.
• Warszawa, Kraków - ścisła czołówka ⇒ duży wybór, wysoka przewidywalność jakości i obsługi przy zachowaniu konkurencyjnych cen wejściowych.
• Gliwice, Częstochowa, Toruń, Katowice, Sosnowiec - środek stawki ⇒ dobry rynek, ale warto porównać infolinię i terminy poza podium.
• Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz - niższe średnie ⇒ da się znaleźć dobrych wykonawców, lecz trzeba selekcjonować: sprawdź termin, opinie (liczba + średnia) i wsparcie prawne.
• Radom - najniższa średnia ⇒ bardziej nierówny rynek; wybierając firmę, koniecznie zweryfikuj czas realizacji, infolinię i doświadczenie.

W skrócie: im wyższa średnia w mieście, tym mniejsze ryzyko „chybionej” firmy i szybciej dostaniesz poprawny operat. Przy niższych średnich – filtruj ostrzej według terminu, infolinii, nadzoru i opin

Nasze porównanie potwierdza, że rynek operatów w dużych miastach jest dojrzały: standardem jest 48-godzinny termin i mediana ceny 499 zł, a o jakości decydują infolinia merytoryczna, nadzór specjalistów i dostęp do wsparcia prawnego. Stałe podium w 20 miastach zapewnia najwyższą przewidywalność, ale w wielu ośrodkach widać również silne marki tuż za czołówką (25–35 pkt), które – po szybkiej weryfikacji terminu, infolinii, nadzoru i pełnych kosztów – pozwalają elastycznie dopasować wykonawcę do potrzeb sprawy.

Zachęcamy do sprawdzenia szczegółów dla poszczególnych miast i wybrania rozwiązania, które najlepiej łączy tempo, bezpieczeństwo formalne i budżet: Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Lublin, Bydgoszcz, Białystok, Katowice, Gdynia, Częstochowa, Rzeszów, Radom, Toruń, Sosnowiec, Gliwice, Kielce, Olsztyn

Autor
Konrad Majewski

Konsultant w dziedzinie prawa i regulacji dotyczących najmu w tym najmu instytucjonalnego. Zajmuje się doradztwem w dziedzinie ochrony praw lokatorów, a także poprawności sporządzenia umów. Prywatnie inwestuje w miejsca postojowe w Warszawie.