2022-03-20 (aktualizacja: 2024-10-31)
Operat szacunkowy często sporządzany jest na potrzeby procesu kredytowego jako dokument, wymagany przez bank, potwierdzającej wartość nieruchomości, mającej docelowo stanowić zabezpieczenie wierzytelności banku.
Zbyt niska wartość nieruchomości, wskazana w operacie przygotowywanym w związku z występowaniem o kredyt lub pożyczkę hipoteczną, dla przyszłego kredytobiorcy oznaczać będzie niższą zdolność kredytową. Wynika to z faktu, iż bezpieczeństwo kredytu z perspektywy banku szacowane jest w oparciu o wskaźnik Loan to Value (LtV), który według Rekomendacji S jest wskaźnikiem wyrażającym stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości, co w praktyce oznacza, że określa on akceptowalny przez bank udział kredytu w wartości nieruchomości, mającej stanowić zabezpieczenie spłaty zobowiązania kredytobiorcy. Im więc wskaźnik LtV jest niższy, tym bezpieczniejszy będzie udzielany kredyt. Wkład własny kredytobiorcy powinien wynieść co najmniej 20% wartości nabywanej nieruchomości, przy czym część banków dopuszcza wkład 10-procentowy, co jednak wiąże się z wyższym kosztem kredytu.
Zbyt niska wartość nieruchomości może przyczynić się do uzyskania przez stronę wnioskującą o kredyt hipoteczny negatywnej decyzji kredytowej, co może oznaczać wymierne straty finansowe, jeżeli doszło już do zawarcia przedwstępnej umowy ze sprzedającym oraz zapłaty wskazanej w niej kwoty, która, w zależności od postanowień umownych, może okazać się bezzwrotna w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu.
W takiej sytuacji, jeżeli wartość nieruchomości wydaje się być zaniżona, kupującemu pozostaje odwołanie się od opinii rzeczoznawcy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w celu przeprowadzenia przez nią postępowania wyjaśniającego, którego rezultatem może być wydanie negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, co wiązać się będzie z koniecznością przeprowadzenia ponownej wyceny nieruchomości. Najbezpieczniej wykonanie operatu zlecić jest jeszcze przed zawarciem umowy ze sprzedającym, dzięki czemu możliwe będzie wstępne określenie wysokości wkładu własnego w przypadku planowanego finansowania zakupu nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Operat zachowuje ważność przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.
W przypadku, gdy dopiero rozważamy zakup lub sprzedaż nieruchomości, skorzystanie z usługi darmowej wyceny nieruchomości, dostępnej na licznych stronach internetowych w formie kalkulatorów wyceny, może pozwolić nam na przybliżone oszacowanie ceny domu lub mieszkania, które zamierzamy nabyć lub sprzedać. Warto jednak mieć na uwadze fakt, że wartość nieruchomości jest w tym przypadku określana przede wszystkim na podstawie cen ofertowych podobnych nieruchomości. Wycena nieruchomości, sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, przygotowywana jest w ściśle uregulowany w przepisach prawa sposób, przy wykorzystaniu określonych metod, technik i podejść, a sam operat ma charakter dokumentu urzędowego.
Operat, zlecony niezależnie od banku (część banków dopuszcza operaty sporządzone przez podmioty zewnętrzne), może zostać wykorzystany kilkukrotnie, jeżeli wniosek kredytowy składamy w kilku bankach. Wycena nieruchomości przeprowadzana online nie ma wartości formalnej, więc w każdym przypadku, gdy konieczne jest przedstawienie dokumentu, potwierdzającego rzeczywistą wartość nieruchomości, operat szacunkowy będzie niezbędny.
