2022-03-06 (aktualizacja: 2022-05-31)
Operat szacunkowy to oficjalny dokument, który ukazuje wartość danej nieruchomości. Jest on przygotowywany wyłącznie przez uprawnione osoby będące rzeczoznawcami majątkowymi. Wspomniany dokument musi posiadać formę pisemną oraz przedstawiać postępowanie umożliwiające określenie właściwej wartości lokalu. Należy zaznaczyć, że na wartość lokalu składa się zarówno prawo do nieruchomości, jak i inne prawa, typu prawa służebności osobistej czy prawa użytkowania wieczystego. Operat szacunkowy powinien być sporządzony na bazie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zwłaszcza jej rozporządzenia dotyczącego wyceny nieruchomości i sporządzania takiego operatu. Wskazane rozporządzenie dokładnie opisuje właściwą treść oraz zawartość operatu.
Operat szacunkowy ma wiele zastosowań. Jednym z nich jest ocena wartości danego domu bądź mieszkania na potrzeby otrzymania przez nabywcę nieruchomości kredytu hipotecznego od banku. Inną sytuacją jest chęć sprzedaży lokalu przez właściciela, który chce zweryfikować faktyczną wartość nieruchomości. Co więcej, operaty szacunkowe są również przydatne przy sprawach księgowych, sporno – sądowych i rodzinnych, takich jak – podział majątku czy dziedziczenia. Dodatkowo właściciel nieruchomości w przypadku potrzeby uzyskania pieniędzy ma też prawo do uzyskania pożyczki hipotecznej, która także wymaga przedłożenia wyceny nieruchomości. Przedsiębiorcy mają możliwość amortyzację nieruchomości po wniesieniu jej do majątku firmowego, ale chcąc zaoszczędzić na podatku, potrzebują też wykazania wyceny danego lokalu.
Jak widać na podstawie wskazanych sytuacji, zastosowanie operatu szacunkowego jest spore, a tym samym warto jest zainwestować w jego sporządzenie.
Forma i treść operatu szacunkowego jest szczegółowo uregulowana w przepisach prawa, podobnie jak sposób jego przygotowania.
W procesie szacowania wartości nieruchomości określany jest jeden z trzech rodzajów wartości - wartość rynkowa, odtworzeniowa lub katastralna. Najczęściej określana wartość rynkowa to kwota, jaką w dniu sporządzenia wyceny można otrzymać za daną nieruchomość w przypadku transakcji zawieranej na warunkach rynkowych. Wartość odtworzeniowa nieruchomości dotyczy kosztów zakupu gruntu i wybudowania budynków, których poniesienie jest konieczne w celu uzyskania nieruchomości takiej jak ta, która podlega wycenie. Z kolei wartość katastralna, która dotyczyć ma przyszłego procesu powszechnej taksacji nieruchomości, nie jest jeszcze ustalana. Wartość nieruchomości określana jest przy użyciu podejścia porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego. Rodzaje wartości, metody, techniki oraz podejścia, które powinny zostać zastosowane przez rzeczoznawcę, uregulowane są w przepisach prawa.
W przypadku podejścia porównawczego, dotyczącego wartości rynkowej, wyróżnia się metodę porównywania parami, korygowania ceny średniej oraz analizy statystycznej rynku. Określając wartość dochodową nieruchomości, wykorzystuje się podejście dochodowe przy zastosowaniu metody inwestycyjnej oraz zysku i techniki kapitalizacji prostej oraz dyskontowania strumieni pieniężnych. Przy podejściu kosztowym, dotyczącym wartości odtworzeniowej nieruchomości, wykorzystuje się metodę kosztów odtworzenia oraz kosztów zastąpienia i technikę szczegółową, elementów scalonych oraz wskaźnikową. Podejście mieszane stosowane jest przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gdy istnieje rynek nieruchomości podobnych, które były w obrocie rynkowym w ostatnich dwóch latach. W tym podejściu wyróżniamy metodę pozostałościową, wskaźników szacunkowych gruntu i kosztów likwidacji.
Treść i forma operatu szacunkowego określona jest w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku. Zgodnie z jego art. 56 poprawnie sporządzony operat powinien zawierać:
W operacie powinien znaleźć się podpis sporządzającego go rzeczoznawcy oraz jego pieczęć z numerem uprawnień. Załączyć do niego należy klauzulę aktualności operatu oraz wymagane przepisami prawa analizy. Dokument zachowuje swoją ważność przez 12 miesięcy.
Koszt operatu szacunkowego zależy przede wszystkim od rodzaju nieruchomości, która ma być wyceniona. Ceny kształtują się średnio w obszarze od 500 do 700 złotych przy mieszkaniach, a w przypadku domu jednorodzinnego z działkę w okolicach tysiąca złotych. Ponadto cena operatu związana jest również z tym kto go wykonuje oraz w jakim regionie kraju ma to miejsce. Przy kredytach hipotecznych banki często rekomendują swoich rzeczoznawców majątkowych, którzy nieraz zaniżają wartość nieruchomości, a cena ich usługi jest wyższa niż u niezależnego rzeczoznawcy majątkowego. Dlatego też rekomendujemy przed wyborem rzeczoznawcy zweryfikowanie nie tylko jego uprawnień, ale i cennika, jaki oferuje.
Nie ma sensu przepłacać! Przy okazji zapraszamy też do skorzystania z naszej oferty! Nasi specjaliści dostępni są na terenie całej Polski i posiadają niezbędną wiedzę, doświadczenie oraz uprawnienia wymagane do sporządzenia operatu szacunkowego.
Jeśli szukasz rzeczoznawcy, który wykona dla Twojej nieruchomości operat szacunkowy, to zachęcamy do kontaktu! Nasza marka Pewny Lokal gwarantuje rzetelne przygotowanie dokumentu w dobrej cenie i stosunkowo krótkim czasie. W przeciwieństwie do rzeczoznawców polecanych przez bank nie zaniżymy wartości lokalu, ani nie będziemy ociągać się z jego wysyłką. Dodatkowo przygotowany operat będzie się nadawał do przedstawienia w kilku bankach, co także przyniesie Ci konkretne oszczędności.
