Operat szacunkowy podejście dochodowe i kosztowe

W niniejszym artykule przedstawiamy informacje dotyczące operatu szacunkowego - podejścia dochodowego i kosztowego.

2022-03-06 (aktualizacja: 2022-04-07)

Szacowanie nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego ma na celu określenie faktycznej wartości wycenianej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy jest dokumentem o wadze urzędowej.

Operat szacunkowy w przepisach

Zasady prowadzenia szacowania nieruchomości przez rzeczoznawców oraz treść i forma operatu szacunkowego podlegają przepisom prawa, w tym ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Do rzeczoznawcy należy wybór właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości, która uzależniona będzie między innymi od takich czynników jak cel wyceny, przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej lokalizacja, jej stan, a także dostępność cen nieruchomości o podobnych parametrach. W operacie określić można wartość:

  • rynkową,
  • odtworzeniową (dotyczy nieruchomości niebędących przedmiotem obrotu rynkowego),
  • katastralną (dotychczas nie ustalaną).

W przypadku określania wartości rynkowej (dla nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego) stosuje się podejście dochodowe, porównawcze oraz mieszane, a dla określenia wartości odtworzeniowej - kosztowe. W ramach każdego z podejść stosowane są określone metody oraz techniki szacowania. Jedną z technik, stosowanych w przypadku, gdy określana jest wartość odtworzeniowa nieruchomości, jest technika elementów scalonych.

Technika elementów scalonych w operacie szacunkowym

Zgodnie z art. 23 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego „Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót”. Procedura szacowania nieruchomości obejmuje w tym przypadku:

  1. Analizę i charakterystykę rynku (w tym określenie jego rodzaju oraz obszaru),
  2. Zdefiniowanie okresu badania (rok, miesiąc),
  3. Określenie kosztu nabycia gruntu,
  4. Dokonanie wyboru cennika scalonych elementów robót oraz ustalenie obiektu modelowego podobnego w poszczególnych elementach scalonych,
  5. Ustalenie umownych jednostek obmiarowych i wyliczenie ich ilości,
  6. Określenie kosztów odtworzenia obiektu przy zastosowaniu odpowiedniej metody i techniki przy uwzględnieniu współczynnika regionalnego i kosztów dokumentacji i nadzoru,
  7. Ustalenie rodzajów zużyć, które wystąpiły na dzień wyceny (zużycie techniczne, funkcjonalne, środowiskowe),
  8. Określenie stopnia i wartości zużycia,
  9. Określenie wartości nieruchomości oraz jej ocenę i analizę.

Oceń artykuł:

Operat szacunkowy podejście dochodowe i kosztowe
Średnia 5/5 na podstawie 6 opinii.

autor posta Alicja Misiak

Autor
Alicja Misiak

Aplikant radcowski, pozyskuje praktyczne doświadczenie zawodowe podczas kompleksowej obsługi klientów, którym pomaga na etapie przedsądowym. Stara się w przystępny sposób tłumaczyć zagadnienia trudne, merytorycznie doradzi i podpowie konkretne rozwiązanie trudnej sytuacji.

Zostaw numer, oddzwonimy!