2022-03-06 (aktualizacja: 2024-10-31)
Szacowanie nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego ma na celu określenie faktycznej wartości wycenianej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy jest dokumentem o wadze urzędowej.
Zasady prowadzenia szacowania nieruchomości przez rzeczoznawców oraz treść i forma operatu szacunkowego podlegają przepisom prawa, w tym ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Do rzeczoznawcy należy wybór właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości, która uzależniona będzie między innymi od takich czynników jak cel wyceny, przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej lokalizacja, jej stan, a także dostępność cen nieruchomości o podobnych parametrach. W operacie określić można wartość:
W przypadku określania wartości rynkowej (dla nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego) stosuje się podejście dochodowe, porównawcze oraz mieszane, a dla określenia wartości odtworzeniowej - kosztowe. W ramach każdego z podejść stosowane są określone metody oraz techniki szacowania. Jedną z technik, stosowanych w przypadku, gdy określana jest wartość odtworzeniowa nieruchomości, jest technika elementów scalonych.
Zgodnie z art. 23 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego „Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót”. Procedura szacowania nieruchomości obejmuje w tym przypadku:
