2022-03-18 (aktualizacja: 2024-10-31)
W przypadku występowania o kredyt hipoteczny zazwyczaj musimy liczyć się z koniecznością przeprowadzenia wyceny nieruchomości, która ma zostać nabyta przy wykorzystaniu środków pochodzących w części z kredytu.
Dokumentem potwierdzającym jej wartość jest operat szacunkowy.
Operat szacunkowy przygotowywany jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Dostęp do zawodu rzeczoznawcy regulowany jest przepisami prawa, a uzyskanie tytułu zawodowego poprzedzone jest złożonym postępowaniem kwalifikacyjnym, kończącym się egzaminem, po pozytywnym zdaniu którego rzeczoznawca otrzymuje tytuł zawodowy, prawo do wykonywania zawodu oraz świadectwo nadania uprawnień zawodowych. Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi wpisywani są do publicznego Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, w którym sprawdzić można, czy dany rzeczoznawca posiada wymagane przepisami prawa uprawnienia.
Sposób sporządzania operatu, a także jego forma i treść oraz rodzaj wartości, jaki może zostać określony przez rzeczoznawcę, metody, podejścia i techniki szacowania określone są w przepisach, w tym w rozporządzeniu Rady Ministrów Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Operat musi być sporządzony w formie pisemnej, w sposób jasny i czytelny, w oparciu o publicznie dostępne dokumenty, takie jak księga wieczysta nieruchomości bądź wypis i wyrys z rejestru gruntów. Poprawnie przygotowany dokument powinien, według wyżej wspomnianego rozporządzenia, być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości i powinny znaleźć się w nim następujące elementy:
Dokument ważny jest przez rok od daty jego przygotowania przez rzeczoznawcę. Jego ważność może zostać wydłużona o kolejne 12 miesięcy wyłącznie przez tego samego rzeczoznawcę i jedynie w przypadku, gdy wartość nieruchomości nie uległa zmianie.
Operat szacunkowy sporządzany jest w przypadku, gdy niezbędne jest formalne potwierdzenie wartości nieruchomości - jest on dokumentem o wadze urzędowej i jako taki może być wykorzystywany między innymi w sądzie, na potrzeby podatkowe, a także przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. W tym ostatnim przypadku banki wymagają operatu, ponieważ na jego podstawie oblizany jest wskaźnik Loan to Value (LtV). Od 1 stycznia 2017 roku jego wartość nie może przekroczyć 80%, co oznacza, że wkład własny przy kredycie hipotecznym powinien wynosić minimum 20% (w przypadku niższego wkładu własnego, na przykład w wysokości 10% wartości nieruchomości, koszty kredytu będą wyższe, chociażby ze względu na konieczność wykupienia dodatkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego).
Operat może zostać przygotowany przez rzeczoznawcę na zlecenie banku, w którym wnioskujemy o kredyt bądź, jeżeli dany bank dopuszcza taką możliwość, przez niezależnego rzeczoznawcę, na zlecenie kredytobiorcy. To drugie rozwiązanie może okazać się korzystniejsze z uwagi na fakt, że operat wykonany niezależnie od banku może zostać wykorzystany kilkukrotnie, na potrzeby wniosków kredytowych, składanych w różnych bankach. Często też koszt usługi rzeczoznawcy będzie niższy, a termin jej realizacji - krótszy.
Zazwyczaj operat szacunkowy przygotowywany jest przez rzeczoznawcę w ciągu kilku dni, przy czym na wydłużenie terminu realizacji wyceny wpłynąć może między innymi niekompletność dokumentów, dotyczących nieruchomości, jej skomplikowany stan prawny lub konieczność zasięgnięcia przez rzeczoznawcę opinii innego specjalisty, na przykład w zakresie konstrukcji budynku. Przyjmuje się, że wycena nieruchomości nie powinna zająć dłużej niż 10 dni. Jeżeli operat wykonywany jest na zlecenie banku, termin realizacji operatu może być nieco dłuższy, podobnie jak w sytuacji, gdy operat przygotowywany jest przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie sądu - wówczas w wyjątkowo skomplikowanych przypadkach wycena może potrwać nawet do kilku miesięcy.
