Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego

W poniższym artykule wyjaśniamy, w jakim celu wykonujemy operat szacunkowy nieruchomości.

2022-03-18 (aktualizacja: 2022-03-23)

W przypadku występowania o kredyt hipoteczny zazwyczaj musimy liczyć się z koniecznością przeprowadzenia wyceny nieruchomości, która ma zostać nabyta przy wykorzystaniu środków pochodzących w części z kredytu.

Dokumentem potwierdzającym jej wartość jest operat szacunkowy.

Operat szacunkowy - forma i treść

Operat szacunkowy przygotowywany jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Dostęp do zawodu rzeczoznawcy regulowany jest przepisami prawa, a uzyskanie tytułu zawodowego poprzedzone jest złożonym postępowaniem kwalifikacyjnym, kończącym się egzaminem, po pozytywnym zdaniu którego rzeczoznawca otrzymuje tytuł zawodowy, prawo do wykonywania zawodu oraz świadectwo nadania uprawnień zawodowych. Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi wpisywani są do publicznego Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, w którym sprawdzić można, czy dany rzeczoznawca posiada wymagane przepisami prawa uprawnienia.

Sposób sporządzania operatu, a także jego forma i treść oraz rodzaj wartości, jaki może zostać określony przez rzeczoznawcę, metody, podejścia i techniki szacowania określone są w przepisach, w tym w rozporządzeniu Rady Ministrów Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Operat musi być sporządzony w formie pisemnej, w sposób jasny i czytelny,  w oparciu o publicznie dostępne dokumenty, takie jak księga wieczysta nieruchomości bądź wypis i wyrys z rejestru gruntów. Poprawnie przygotowany dokument powinien, według wyżej wspomnianego rozporządzenia, być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości i powinny znaleźć się w nim następujące elementy:

  • określenie nieruchomości i zakresu wyceny,
  • określenie celu wyceny,
  • określenie podstaw formalnych wyceny nieruchomości oraz źródeł danych merytorycznych,
  • ustalenie daty sporządzenia wyceny,
  • określenie stanu nieruchomości, w tym stanu prawnego, techniczno-użytkowego oraz przeznaczenia w planie miejscowym,
  • określenie sposobu wyceny, w tym wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  • analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  • określenie wartości nieruchomości, z przedstawieniem obliczeń tej wartości i wyniku końcowego wyceny.

Dokument ważny jest przez rok od daty jego przygotowania przez rzeczoznawcę. Jego ważność może zostać wydłużona o kolejne 12 miesięcy wyłącznie przez tego samego rzeczoznawcę i jedynie w przypadku, gdy wartość nieruchomości nie uległa zmianie.

Operat szacunkowy do banku

Operat szacunkowy sporządzany jest w przypadku, gdy niezbędne jest formalne potwierdzenie wartości nieruchomości - jest on dokumentem o wadze urzędowej i jako taki może być wykorzystywany między innymi w sądzie, na potrzeby podatkowe, a także przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. W tym ostatnim przypadku banki wymagają operatu, ponieważ na jego podstawie oblizany jest wskaźnik Loan to Value (LtV). Od 1 stycznia 2017 roku jego wartość nie może przekroczyć 80%, co oznacza, że wkład własny przy kredycie hipotecznym powinien wynosić minimum 20% (w przypadku niższego wkładu własnego, na przykład w wysokości 10% wartości nieruchomości, koszty kredytu będą wyższe, chociażby ze względu na konieczność wykupienia dodatkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego).

Operat może zostać przygotowany przez rzeczoznawcę na zlecenie banku, w którym wnioskujemy o kredyt bądź, jeżeli dany bank dopuszcza taką możliwość, przez niezależnego rzeczoznawcę, na zlecenie kredytobiorcy. To drugie rozwiązanie może okazać się korzystniejsze z uwagi na fakt, że operat wykonany niezależnie od banku może zostać wykorzystany kilkukrotnie, na potrzeby wniosków kredytowych, składanych w różnych bankach. Często też koszt usługi rzeczoznawcy będzie niższy, a termin jej realizacji - krótszy.

Ile trwa wycena nieruchomości

Zazwyczaj operat szacunkowy przygotowywany jest przez rzeczoznawcę w ciągu kilku dni, przy czym na wydłużenie terminu realizacji wyceny wpłynąć może między innymi niekompletność dokumentów, dotyczących nieruchomości, jej skomplikowany stan prawny lub konieczność zasięgnięcia przez rzeczoznawcę opinii innego specjalisty, na przykład w zakresie konstrukcji budynku. Przyjmuje się, że wycena nieruchomości nie powinna zająć dłużej niż 10 dni. Jeżeli operat wykonywany jest na zlecenie banku, termin realizacji operatu może być nieco dłuższy, podobnie jak w sytuacji, gdy operat przygotowywany jest przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie sądu - wówczas w wyjątkowo skomplikowanych przypadkach wycena może potrwać nawet do kilku miesięcy.

Oceń artykuł:

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego
Średnia 5/5 na podstawie 5 opinii.

autor posta Alicja Misiak

Autor
Alicja Misiak

Aplikant radcowski, pozyskuje praktyczne doświadczenie zawodowe podczas kompleksowej obsługi klientów, którym pomaga na etapie przedsądowym. Stara się w przystępny sposób tłumaczyć zagadnienia trudne, merytorycznie doradzi i podpowie konkretne rozwiązanie trudnej sytuacji.

Potrzebujesz odbioru technicznego?