Operat szacunkowy odgrywa kluczową rolę w ustalaniu realnej ceny sprzedaży nieruchomości. Poznaj, jak dokładna wycena może przyciągnąć więcej kupujących i zapewnić korzystną transakcję – czytaj dalej!
2025-01-29 (aktualizacja: 2025-01-29)
Przymierzasz się do sprzedaży nieruchomości i zastanawiasz się, jaką cenę możesz uzyskać? Błądzisz, przeglądając oferty niby podobnych, ale jednak różnych nieruchomości i nie wiesz, w którą stronę określić cenę? Przecież nie chciałbyś dostać za mało, ale jesteś świadomy, że „przestrzelenie” z ceną odstraszy potencjalnych nabywców? Jeżeli na któreś z tych pytań odpowiedziałeś tak, to sprawdź dzisiejszy artykuł i poznaj sposób na precyzyjną wycenę.
Operat szacunkowy jest dokumentem, w którym niezależny rzeczoznawca, w określony przepisami sposób, ustala wartość rynkową danej nieruchomości. Wykorzystuje w tym celu informacje pozyskane od zlecającego oraz te, które znajdują się w księgach wieczystych, rejestrach transakcyjnych czy dokumentach planistycznych.
Operat jest dokumentem urzędowym i wykorzystywany jest w sprawach sądowych i kredytowych, w których konieczne jest rzetelne ustalenie wartości nieruchomości. Po sporządzeniu operat ważny jest przez okres 12 miesięcy. To o czym trzeba pamiętać to to, że dokument może być wykorzystywany tylko do celu, na jaki został sporządzony.
Pomiędzy operatem szacunkowym a ceną ofertową zwykle występują spore różnice.
Ceny ofertowe (według różnych źródeł) są wyższe o około 5 do 10% w stosunku do wartości ustalonej przez rzeczoznawcę. Z czego to wynika? Sprzedający chcą mieć „zapas”, aby nie stracić na transakcji, gdyby kupiec chciał negocjować obniżenie ceny.
W przypadku cen transakcyjnych różnica w stosunku do opinii operatu nie jest już tak mocno widoczna. Wynika to z najczęściej stosowanej przez rzeczoznawców metody szacowania wartości nieruchomości — metody porównawczej. Wykorzystuje się w niej właśnie ceny transakcyjne.
Warto w tym momencie wspomnieć o kluczowej zalecie korzystania z usług rzeczoznawców. Precyzyjność wyceny wynika między innymi z faktu, że mają oni dostęp do rejestru cen transakcyjnych, a nie tylko cen ofertowych podawanych na portalach sprzedażowych i biurach nieruchomości. Samodzielnie przeglądając oferty, nie jesteśmy w stanie sprawdzić, w jakiej faktycznie cenie konkretny dom lub mieszkanie zostało sprzedane. Możemy jedynie się domyślać. Zatem operat szacunkowy jest najlepszą „bazą” do ustalenia ceny sprzedaży naszej nieruchomości.
Jak już wspomnieliśmy wyżej, rzeczoznawcy majątkowi mają dostęp do znacznie szerszego zakresu informacji o nieruchomościach niż zwykli Kowalscy. Ten przywilej wynika z faktu, że tytuł zawodowy rzeczoznawcy majątkowego podlega ochronie prawnej. Uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości nadawane są przez Ministra Rozwoju i Technologii i poprzedzone są nie tylko szkoleniami, ale i egzaminem. Co więcej, dokonywanie wycen nieruchomości przez osoby bez uprawnień jest zakazane i grozi za nie grzywna w wysokości nawet do 50 tys. zł.
Zatem operat szacunkowy może wykonać wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Możliwe jest zlecenie wykonania wyceny osobom, które nie mają tych uprawnień. Będzie to tańsze, jednak taka wycena nie będzie traktowana jako dokument urzędowy, na przykład w postępowaniach spadkowych czy przy ubieganiu się o uzyskanie kredytu.
