2022-03-06 (aktualizacja: 2024-10-31)
Operat szacunkowy jest dokumentem określającym rzeczywistą wartość szacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości. Ze względu na fakt, że wartość nieruchomości może podlegać zmianom, operat ma określoną przepisami prawa ważność.
Sposób sporządzania operatu, jego forma oraz treść określona jest w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca przygotowując operat zobowiązany jest także między innymi do postępowania zgodnie ze standardem „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności” oraz z zasadą najwyższej staranności i bezstronności.
Zgodnie z przepisami prawa operat musi być przygotowany w formie pisemnej, zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny. Powinien zawierać określenie przedmiotu i celu wyceny, wskazywać formalną podstawę wyceny (będzie nią na przykład umowa, zawarta przez rzeczoznawcę ze stroną zlecającą wycenę) oraz źródła danych o szacowanej nieruchomości, a także określać daty istotne dla sporządzenia wyceny, zawierać opis nieruchomości, analizę rynku w zakresie niezbędnym na potrzeby operatu oraz wskazanie sposobu szacowania (rodzaj określanej wartości, podejścia, metody, techniki) i przedstawienie obliczeń wraz ze wskazaniem wyniku wyceny.
Wartość nieruchomości wskazywana jest w operacie w pełnych złotych. Rzeczoznawca, składając na operacie swój podpis oraz pieczęć z numerem uprawnień, potwierdza poprawność dokonanych obliczeń i ich aktualność.
Operat, sporządzony przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego, wykorzystywany jest między innymi w sprawach sądowych, których przedmiotem jest podział majątku. W takim przypadku stroną zlecającą jego wykonanie jest sąd. Jeżeli operat sporządzony ma być w związku z ubieganiem się o kredyt hipoteczny, może być zlecony niezależnie przez kredytobiorcę (część banków dopuszcza taka możliwość) lub przez bank, w którym wnioskujemy o kredyt. To pierwsze rozwiązanie może okazać się korzystniejsze głównie ze względu na często niższy koszt usługi, a także krótszy czas jej realizacji.
Operat szacunkowy, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia przez rzeczoznawcę. Ten okres może zostać wydłużony o kolejny rok, ale wyłącznie przez tego samego rzeczoznawcę, który przygotował operat, oraz pod warunkiem braku przesłanek świadczących o zmianie wartości nieruchomości. Wymaga to umieszczenia przez rzeczoznawcę w operacie klauzuli oraz załączenia analizy, potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.
