Jakie błędy mogą się pojawić w operacie szacunkowym?

Operat szacunkowy jest dokumentem o wadze dokumentu urzędowego, w związku z czym powinien być sporządzany przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego w ściśle określony w przepisach prawa sposób. Mimo to zdarzyć się może, że w dokumencie pojawią się błędy, które skutkować mogą na przykład zaniżeniem wartości szacowanej nieruchomości. Z jakimi błędami w operatach najczęściej mamy do czynienia i w jaki sposób możemy ich uniknąć? Zapraszamy do lektury.

2024-01-25 (aktualizacja: 2024-01-25)

Kiedy sporządza się operat szacunkowy nieruchomości

Operat szacunkowy najczęściej sporządzany jest przed sprzedażą nieruchomości bądź przed jej zakupem, na potrzeby kredytu hipotecznego. Dodatkowo operat niezbędny jest między innymi w przypadku podziału majątku, dla celów podatkowych, sporów sądowych, doradztwa inwestycyjnego bądź dla wskazania wysokości odszkodowania, na przykład w sytuacji wywłaszczenia nieruchomości lub w związku ze zmianą decyzji planistycznych. 

Operat sporządzany jest wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie dane na temat stanu prawnego i technicznego nieruchomości, jej lokalizację oraz ceny transakcyjne podobnych nieruchomości. Według § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w operacie powinny znaleźć się następujące elementy:

  • wskazanie przedmiotu i zakresu wyceny,
  • określenie celu, dla którego przygotowano wycenę,
  • podstawa formalna dokonywanej wyceny wraz ze źródłami danych o nieruchomości,
  • określenie dat istotnych dla oszacowania wartości nieruchomości,
  • opis stanu nieruchomości,
  • określenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
  • analiza rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposobu wyceny,
  • określanie rodzaju wybranej wartości oraz metody i techniki opracowania wyceny,
  • wyliczenia wartości nieruchomości wraz z uzasadnionym wynikiem wyceny.

Do operatu dołączone powinny zostać dokumenty, mające wpływ na wycenę.

Sporządzenie operatu wymaga od rzeczoznawcy bardzo dokładnej analizy szacowanej nieruchomości, co oznacza, że jego przygotowanie jest czasochłonnym procesem, a sam dokument może okazać się niepozbawiony błędów.

Błędy w operatach nie są spotykane często, ale mimo wszystko warto pamiętać o tym, że może zdarzyć się, że rzeczoznawca sporządził dokument z niewystarczającą starannością. Jednym z głównych źródeł błędów w operatach jest niewłaściwie przeprowadzona analiza stanu prawnego nieruchomości.

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości — księga wieczysta

Zapoznanie się z treścią księgi wieczystej, prowadzonej dla szacowanej nieruchomości, jest podstawowym elementem analizy jej stanu prawnego. Księga składa się z czterech głównych działów i w każdym z nich zawarte są informacje kluczowe zarówno z punktu widzenia rzeczoznawcy, jak i dla potencjalnego nabywcy nieruchomości. 

W księdze wieczystej znajdziemy między innymi wpisy dotyczące istniejących obciążeń (w tym hipotecznych, w dz. IV KW) i służebności (dz. III księgi — służebność gruntowa, osobista, przesyłu, drogi koniecznej), które będą miały duży wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Niepoprawnie przeprowadzona analiza wpisów w księdze wieczystej skutkować może, jak zostało wspomniane wyżej, pojawieniem się błędów w operacie.

Najczęściej spotykane błędy w operatach szacunkowych 

Najczęściej stwierdzanymi błędami w operatach szacunkowych są przede wszystkim te, które dotyczą:

  • stanu prawnego nieruchomości,
  • przeznaczenia nieruchomości,
  • błędnie zastosowanej metody szacowania,
  • błędnie przyjętych nieruchomości porównawczych, 
  • braku analizy ryzyka w przypadku, gdy operat jest sporządzany na zabezpieczenie wierzytelności,
  • przyjęcia niewłaściwych cech nieruchomości, skutkującego zaniżeniem jej wartości (na przykład uznanie położenia mieszkania na parterze budynku za czynnik obniżający jego wartość, podczas gdy taka lokalizacja cieszy się sporym zainteresowaniem kupujących).

Jak sprawdzić operat szacunkowy

W przypadku wątpliwości odnośnie do poprawności sporządzonego przez rzeczoznawcę dokumentu możemy zwrócić się do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w celu uzyskania oceny poprawności dokumentu. Jest ona przeprowadzana na podstawie standardy określone w regulaminie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych w sprawie oceniania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. 

Innym wyjściem w przypadku, gdy operat zdaje się wskazywać zawyżoną bądź zaniżoną wartość nieruchomości, co może uniemożliwić uzyskanie kredytu na jej zakup, jest zwrócenie się do innego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia nowego dokumentu. Podejrzenie istnienia błędów w operacie powinno zawsze zostać zweryfikowane, dzięki czemu finalnie uzyskamy poprawnie określoną wartość nieruchomości, podlegającej wycenie.

Oceń artykuł:

Błędy w operacie szacunkowym - przykłady
Średnia 5/5 na podstawie 4 opinii.

autor posta Alicja Misiak

Autor
Alicja Misiak

Aplikant radcowski, pozyskuje praktyczne doświadczenie zawodowe podczas kompleksowej obsługi klientów, którym pomaga na etapie przedsądowym. Stara się w przystępny sposób tłumaczyć zagadnienia trudne, merytorycznie doradzi i podpowie konkretne rozwiązanie trudnej sytuacji.

Potrzebujesz odbioru technicznego?

ń