Operat szacunkowy jest dokumentem o wadze dokumentu urzędowego, w związku z czym powinien być sporządzany przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego w ściśle określony w przepisach prawa sposób. Mimo to zdarzyć się może, że w dokumencie pojawią się błędy, które skutkować mogą na przykład zaniżeniem wartości szacowanej nieruchomości. Z jakimi błędami w operatach najczęściej mamy do czynienia i w jaki sposób możemy ich uniknąć? Zapraszamy do lektury.
2024-01-25 (aktualizacja: 2024-10-31)
Operat szacunkowy najczęściej sporządzany jest przed sprzedażą nieruchomości bądź przed jej zakupem, na potrzeby kredytu hipotecznego. Dodatkowo operat niezbędny jest między innymi w przypadku podziału majątku, dla celów podatkowych, sporów sądowych, doradztwa inwestycyjnego bądź dla wskazania wysokości odszkodowania, na przykład w sytuacji wywłaszczenia nieruchomości lub w związku ze zmianą decyzji planistycznych.
Operat sporządzany jest wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie dane na temat stanu prawnego i technicznego nieruchomości, jej lokalizację oraz ceny transakcyjne podobnych nieruchomości. Według § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w operacie powinny znaleźć się następujące elementy:
Do operatu dołączone powinny zostać dokumenty, mające wpływ na wycenę.
Sporządzenie operatu wymaga od rzeczoznawcy bardzo dokładnej analizy szacowanej nieruchomości, co oznacza, że jego przygotowanie jest czasochłonnym procesem, a sam dokument może okazać się niepozbawiony błędów.
Błędy w operatach nie są spotykane często, ale mimo wszystko warto pamiętać o tym, że może zdarzyć się, że rzeczoznawca sporządził dokument z niewystarczającą starannością. Jednym z głównych źródeł błędów w operatach jest niewłaściwie przeprowadzona analiza stanu prawnego nieruchomości.
Zapoznanie się z treścią księgi wieczystej, prowadzonej dla szacowanej nieruchomości, jest podstawowym elementem analizy jej stanu prawnego. Księga składa się z czterech głównych działów i w każdym z nich zawarte są informacje kluczowe zarówno z punktu widzenia rzeczoznawcy, jak i dla potencjalnego nabywcy nieruchomości.
W księdze wieczystej znajdziemy między innymi wpisy dotyczące istniejących obciążeń (w tym hipotecznych, w dz. IV KW) i służebności (dz. III księgi — służebność gruntowa, osobista, przesyłu, drogi koniecznej), które będą miały duży wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Niepoprawnie przeprowadzona analiza wpisów w księdze wieczystej skutkować może, jak zostało wspomniane wyżej, pojawieniem się błędów w operacie.
Najczęściej stwierdzanymi błędami w operatach szacunkowych są przede wszystkim te, które dotyczą:
W przypadku wątpliwości odnośnie do poprawności sporządzonego przez rzeczoznawcę dokumentu możemy zwrócić się do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w celu uzyskania oceny poprawności dokumentu. Jest ona przeprowadzana na podstawie standardy określone w regulaminie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych w sprawie oceniania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.
Innym wyjściem w przypadku, gdy operat zdaje się wskazywać zawyżoną bądź zaniżoną wartość nieruchomości, co może uniemożliwić uzyskanie kredytu na jej zakup, jest zwrócenie się do innego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia nowego dokumentu. Podejrzenie istnienia błędów w operacie powinno zawsze zostać zweryfikowane, dzięki czemu finalnie uzyskamy poprawnie określoną wartość nieruchomości, podlegającej wycenie.
