Zmiennych, które wpływają na określenie wartości nieruchomości, jest bardzo dużo. Część z nich bezpośrednio wpływa na wycenę nieruchomości, inne czynniki wpływają tylko pośrednio. Jednym z nich są zmiany demograficzne. Dlaczego? Na to pytanie postaramy się odpowiedzieć w dzisiejszym artykule.
2024-03-01 (aktualizacja: 2024-10-31)
Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego jest bardzo sformalizowana. Rozporządzenie MRiT dotyczące wyceny nieruchomości jasno wskazuje jakimi metodami i technikami należy ustalać wartość nieruchomości. Wskazuje także sposoby określania wartości nieruchomości dla konkretnych celów. Zatem rzeczoznawca nie ma całkowitej dowolności przy przygotowywaniu wyceny na przykład do operatu szacunkowego.
Bezpośredni wpływ na ustalenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę ma jej lokalizacja. Zasada jest prosta — im atrakcyjniejsza lokalizacja, tym wyższa wartość nieruchomości. Rzeczoznawca zwraca uwagę nie tylko czy nieruchomość znajduje się na osiedlu jednorodzinnym, czy w dobrze skomunikowanej części miasta. Sprawdza także miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Na przykład, aby sprawdzić, czy w najbliższej okolicy nie jest planowana budowa infrastruktury uciążliwej.
Kolejnym czynnikiem są parametry fizyczne nieruchomości. Czyli jej metraż, rozkład, a nawet ilość terenu wokół nieruchomości (ogród) lub w przypadku mieszkania — piętro, na którym się znajduje.
Nie bez znaczenia jest także stan techniczny i prawny nieruchomości. Jeżeli nieruchomość wymaga gruntownego remontu lub jej stan prawny nie jest uregulowany, to wpłynie to na obniżenie jej wartości.
Zmiany demograficzne należą czynników, które mają wpływ na całą gospodarkę, także na rynek nieruchomości.
Według danych GUS-u, na rynku nieruchomości spadła liczba mieszkań i domów oddanych do użytkowania. W 2023 r. oddano do użytkowania mniej mieszkań niż przed rokiem. Spadła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Nie zmienił się jednak popyt na mieszkania, który nadal jest wysoki. Dlatego, że nieruchomości kupuje teraz pokolenie wyżu demograficznego z lat 70. i 80. Niektóre szacunki podają, że na rynku brakuje ok. 2 - 3 mln mieszkań. Przekłada się na wzrost wartości nieruchomości.
Jednak zmiany demograficzne, które są przewidywane dla Polski w kolejnych kilkunastu latach, mogą znacznie zmienić sytuację na rynku nieruchomości. I wartość nieruchomości w prognozach długoletnich. Średni wariant prognozy GUS-u przewiduje, że do 2060 r. liczba Polaków spadnie poniżej 31 mln. Z pewnością przełoży się to na zmniejszenie popytu na nieruchomości, a docelowo na ich cenę.
Scenariusze prognozy nieruchomości. Źródło: GUS.Z czynnikami demograficznymi nierozerwalnie związane są także trendy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Wynikają one ze zmiany mentalności i stylu życia, przez co zmienia się zapotrzebowanie na określony rodzaj nieruchomości. Na przykład single poszukują niedużych mieszkań.
Omawiając wartość nieruchomości i czynniki, które na nią wpływają, powinniśmy wspomnieć także, o najważniejszych rodzajach wartości nieruchomości, Czyli wartości: rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej, godziwej czy dla wymuszonej sprzedaży.
Wartość rynkowa nieruchomości to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości z kolei to kwota, jaką musielibyśmy zapłacić za nabycie gruntu oraz wybudowanie budynków i innych obiektów, by mieć taką samą nieruchomość, jaka ta, która podlega wycenie. Oczywiście identyczny budynek miałby znacznie wyższą wartość z racji nowości. Dlatego rzeczoznawca majątkowy musi dodatkowo uwzględnić stopień ich zużycia i odpowiednio zmniejszyć ostateczną wartość.
Ostatnia z wartości — taksacyjna nie jest ustalana. Dlatego, że będzie dotyczyć przyszłego procesu powszechnej taksacji nieruchomości. Inne rodzaje wartością nieruchomości, to wartość dla wymuszonej sprzedaży. Czyli kwota, jaką można uzyskać przy sprzedaży pod presją oraz wartość indywidualną (czyli kwota, jaką inwestor chce otrzymać). A także wartość godziwa (ustalana na potrzeby UoR).
