2025-01-29 (aktualizacja: 2025-01-29)
Potrzebujesz wycenić nieruchomości na cele podziału spadku lub transakcji kupna/sprzedaży? Zastanawiasz się, jakie czynniki wpływają na wycenę i czy powierzchnia użytkowa ma duże znaczenie? Zapraszamy Cię do dzisiejszego artykułu. Przeczytaj i rozwiej swoje wątpliwości.
Jakie czynniki wpływają na wycenę nieruchomości?
Czytając to pytanie, z pewnością wiele zmiennych byłeś w stanie wymienić od razu. Do wyceny nieruchomości konieczne jest:
- określenie jej lokalizacji,
- ustalenie przeznaczenia,
- oszacowanie jej stanu technicznego,
- określenie powierzchni oraz liczby kondygnacji budynku,
- ustalenie wielkości działki,
- zweryfikowanie stanu prawnego oraz
- określenie zagospodarowania terenu wokół nieruchomości.
Wszystkie te czynniki muszą zostać jednocześnie wzięte pod uwagę, gdyż tego od rzeczoznawcy majątkowego wymagają przepisy. Nie bez znaczenia jest również wizja lokalna oraz ustalenie niemierzalnych cech nieruchomości.
Może się więc okazać, że ceny rynkowe podobnych nieruchomości znacznie odbiegają (w górę lub w dół) od wyceny zatrudnionego rzeczoznawcy. I z takim ryzykiem trzeba się liczyć.
Pamiętaj także, że raz sporządzony operat jest ważny tylko przez 12 miesięcy (po tym czasie konieczna jest aktualizacja) i tylko do celu, na jaki został sporządzony (zlecony). Czyli, że jeżeli zakupiłeś operat szacunkowy na cele sprzedaży, to tylko w tym celu możesz go wykorzystać.
Powierzchnia użytkowa w operacie szacunkowym
To, że powierzchnia użytkowa jest jednym z głównych czynników wpływających na cenę nieruchomości, jest dla wszystkich oczywiste. Większa powierzchnia zwykle równa się wyższej cenie. Nieco mniej oczywiste dla wielu jest jednak, jak liczy się metraż do operatu szacunkowego.
Zwykle korzysta się z informacji zawartych w księgach wieczystych i dokumentacji budowlanej. Czasami, jednak gdy zachodzi wątpliwość, czy dane te pokrywają się ze stanem faktycznym, (zwłaszcza w starszych budynkach), konieczny jest pomiar.
Przepisy wskazują, że, do powierzchni użytkowej wlicza się wszystkie pomieszczenia na wszystkich kondygnacjach, które spełniają określone kryteria dotyczące wysokości.
I tak na cele obliczenia metrażu przyjmuje się, że:
- powierzchnie pomieszczeń o wysokości od 1,40 do 2,20 m mnoży się przez 50%, a
- pomieszczenia do 1,40 m nie są wliczane do powierzchni użytkowej.
Pozostałe pomieszczenia, a więc te, które są wyższe niż 2,20 m, są normalnie wliczane do metrażu nieruchomości. Na końcu powierzchnie wszystkich pomieszczeń są sumowane.
Należy także pamiętać, że powierzchnie pod ściankami działowymi nie są wliczane w powierzchnię użytkową. Dla wielu może to być zaskoczeniem, gdy powierzchnia podawana przez dewelopera przy zakupie różni się, (jest mniejsza) od tej obliczonej w trakcie pomiarów.
Jak długo trwa sporządzenie operatu szacunkowego?
Standardowy czas oczekiwania na przygotowanie wyceny nieruchomości to około 14 dni od dokonania zlecenia. Okres ten może jednak ulec wydłużeniu, jeżeli nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego, brakuje dokumentacji budowlanej lub jest niekompletna. Nie bez znaczenia jest również skomplikowanie, (rozbudowanie) samej nieruchomości. Na przykład, gdy przedmiotem wyceny jest gospodarstwo.
Dlatego warto indywidualnie ustalać termin odbioru opinii z rzeczoznawcą i nie sugerować się podanymi terminami. Zwłaszcza jeżeli potrzebujemy wyceny „na już”.
