2025-01-29 (aktualizacja: 2025-01-29)
Operat szacunkowy jest niezbędnym w procesie egzekucyjnym dokumentem, który stanowi podstawę do określenia ceny wywoławczej licytowanej nieruchomości.
Zajęcie nieruchomości przez komornika
Nieuregulowanie w terminie długu przez dłużnika skutkować może w określonych przypadkach rozpoczęciem egzekucji komorniczej nieruchomości. Przepisy dotyczące egzekucji z nieruchomości znajdują się w Kodeksie postępowania cywilnego. Egzekucja prowadzona jest przez komornika, działającego przy odpowiednim ze względu na położenie nieruchomości sądzie.
Proces egzekucji komorniczej z nieruchomości składa się z następujących etapów:
- W związku z wnioskiem wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby ten zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.
- Komornik składa do sądu prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do księgi.
- Brak spłaty długu we wskazanym terminie skutkuje dokonaniem przez komornika na wniosek wierzyciela opisu i oszacowania zajętej nieruchomości, o terminie których komornik zawiadamia uczestników postępowania. Podstawą oszacowania nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości.
- Na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości komornik wskazuje wartość nieruchomości oraz jej cenę wywoławczą na licytacji (najniższa cena wywoławcza może wynieść trzy czwarte wartości oszacowania), która odbywa się najwcześniej po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania. Komornik ogłasza o licytacji w publicznym obwieszczeniu.
Znaczenie operatu w postępowaniu komorniczym
Waga operatu szacunkowego w postępowaniu egzekucyjnym jest kluczowa, ponieważ na jego podstawie określana jest cena wywoławcza nieruchomości (cena wywołania w protokole opisu i oszacowania), z której prowadzona jest egzekucja. Operat musi być sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i odzwierciedlać stan faktyczny.
W postępowaniu egzekucyjnym na podstawie operatu szacunkowego określana jest wartość oszacowania nieruchomości przy określaniu podstaw prawnych i faktycznych, które wpływają na tę wartość.
Podważenie operatu szacunkowego w postępowaniu egzekucyjnym
Obydwie strony postępowania komorniczego mogą zgłaszać zastrzeżenia dotyczące operatu szacunkowego, sporządzonego w toku postępowania. W takim przypadku konieczne będzie złożenie wniosku o dodatkowy opis i nowe oszacowanie, przy czym warto zaznaczyć, że komornik może odmówić przeprowadzenia ponownej wyceny nieruchomości. W takim przypadku sprawa zostanie skierowana do sądu.
Na zaskarżenie opisu i oszacowania strony postępowania mają dwa tygodnie, liczone od dnia jego ukończenia.
