W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest operat szacunkowy i opłata planistyczna, a także doprecyzowujemy informację o jej wysokości.
2022-02-16 (aktualizacja: 2024-10-31)
Planując sprzedaż nieruchomości warto pamiętać o opłacie, o której niewiele osób wie - o tak zwanej opłacie planistycznej. Czym dokładnie jest opłata planistyczna i w jakim przypadku należy liczyć się z koniecznością jej zapłacenia?
Opłata planistyczna należna będzie w przypadku, gdy wartość danej nieruchomości, stanowiącej przedmiot sprzedaży, wzrosła ze względu na zmianę bądź uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym jest ona położna. Według art. 36 ust. 4 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym taki wzrost wartości oznacza dla właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości konieczność uiszczenia opłaty ustalonej w planie, proporcjonalnej do wzrostu wartości, przy czym wysokość opłaty nie może przekroczyć 30% wartości przedmiotowego wzrostu. W przypadku obniżenia wartości nieruchomości strona uprawniona może zażądać od gminy odszkodowania, stanowiącego rekompensatę za spadek wartości. Takie odszkodowanie lub opłata planistyczna podlegają zwrotowi w przypadku stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego. Opłata będzie należna w przypadku zbycia nieruchomości w ciągu pięciu lat od uchwalenia planu lub jego zmiany, natomiast w przypadku dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości i zbycia jednej lub kilku działek, wchodzących w skład nieruchomości, decyzja dotycząca opłaty planistycznej będzie nieważna (wyrok NSA z 9 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 483/09).
Wysokość opłaty planistycznej powinna zostać określona w drodze decyzji przez wójta, burmistrza lub prezydenta. Różnica wartości nieruchomości określana jest w wyniku przeprowadzenia jej szacowania przez rzeczoznawcę majątkowego, a opłata będzie stanowić określoną część kwoty, wskazanej w operacie szacunkowym. Dzięki wystąpieniu o wydanie wstępnej decyzji dotyczącej wysokości opłaty planistycznej jeszcze przed zbyciem nieruchomości (na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) możliwe będzie ustalenie ceny sprzedaży, uwzględniającej ten dodatkowy koszt, obciążający w tym przypadku sprzedającego. Zazwyczaj w takiej sytuacji należy liczyć się z koniecznością poniesienia także kosztu wykonania operatu szacunkowego.
Warto pamiętać o tym, że cena zbywanej nieruchomości, wskazana w akcie notarialnym, nie jest wiążąca dla organu, wydającego decyzję o wysokości opłaty planistycznej - wartość nieruchomości po przekazaniu aktu do odpowiedniego urzędu przez notariusza jest każdorazowo szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego.
