Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym

W poniższym artykule wyjaśniamy, jak wygląda operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym.

2022-03-19 (aktualizacja: 2022-03-23)

Szacowanie wartości nieruchomości, potwierdzeniem którego jest operat szacunkowy, może okazać się przydatne nie tylko wtedy, gdy wymagają tego przepisy prawa. Jak wygląda proces wyceny nieruchomości i jakie elementy powinien zawierać poprawnie sporządzony operat szacunkowy? Zapraszamy do lektury artykułu.

Operat szacunkowy - najważniejsze informacje

Operat szacunkowy sporządzany jest jedynie przez posiadającego wymagane przepisami prawa uprawnienia do prowadzenia działalności zawodowej w zakresie wyceny nieruchomości oraz tytuł zawodowy rzeczoznawcę majątkowego.

Dostęp do zawodu rzeczoznawcy jest również regulowany przepisami prawa, a uzyskanie prawa wykonywania zawodu poprzedza złożony proces kwalifikacyjny, kończący się egzaminem. Dopiero pozytywne przejście postępowania kwalifikacyjnego i uzyskanie świadectwa nadania uprawnień zawodowych oraz wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych oznacza, iż rzeczoznawca jest uprawniony do przygotowywania operatów szacunkowych, ekspertyz oraz opinii z zakresu wyceny nieruchomości.

Operat szacunkowy przygotowywany jest zgodnie z wytycznymi, zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Dokument musi określać stan faktyczny oraz prawny nieruchomości, podlegającej wycenie. Przy jego sporządzaniu rzeczoznawca powinien kierować się zasadą najwyższej staranności, zachowując pełną bezstronność oraz dyskrecję. Zobowiązany jest także do postępowania zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi. Operat powinien być sformułowany w sposób niepozostawiający wątpliwości odnośnie jego zawartości i wniosków w nim zawartych, także dla osób nieposiadających wiedzy eksperckiej.

Rzeczoznawca prowadzący wycenę nieruchomości zobowiązany jest do szczegółowego zbadania jej stanu prawnego, technicznego oraz do przeprowadzenia analizy rynku nieruchomości w zakresie, w jakim jest ona wymagana na potrzeby wyceny.

W operacie rzeczoznawca określa właściwy rodzaj wartości (rynkową, odtworzeniową bądź dotychczas nieokreślaną wartość katastralna), podejście, metodę oraz technikę szacowania, których wybór w części przypadków należy do rzeczoznawcy, a w pozostałych podyktowany jest wymogami prawa (na przykład przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste konieczne będzie zastosowanie podejścia porównawczego).

Operat szacunkowy - wzór

Kompletny operat szacunkowy nieruchomości powinien zawierać:

  • określenie nieruchomości i zakresu wyceny,
  • określenie celu wyceny,
  • określenie podstawy formalnej wyceny nieruchomości oraz źródeł danych o nieruchomości,
  • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
  • opis stanu nieruchomości,
  • wskazanie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, a w przypadku jego braku - przeznaczenie ujęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  • wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Wartość nieruchomości określana jest w operacie w pełnych złotych. Dokument może być wykorzystywany przez 12 miesięcy od jego sporządzenia przez rzeczoznawcę zgodnie z celem, w jakim został przygotowany.

Do operatu załączone powinny zostać dokumenty uwzględnione w operacie, w tym dla nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym powinien to być między innymi odpis z księgi wieczystej nieruchomości, kopia wypisu z rejestru gruntów, kopia wypisu z kartoteki budynków oraz kopia mapy zasadniczej. Dodatkowo wśród załączników do operatu powinna znaleźć się kopia polisy obowiązkowego OC rzeczoznawcy oraz protokół z oględzin nieruchomości i dokumentacja fotograficzna. W operacie zamieszczane są również wymagane w określonym przypadku klauzule, dotyczące między innymi zakresu i możliwości wykorzystania wyników określonych w operacie szacunkowym, poufności wyników lub dotyczące sporządzenia operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawcy majątkowego.

Wydłużenie ważności operatu o kolejny rok wymaga dołączenia do niego przez tego samego rzeczoznawcę klauzuli o jego aktualności oraz analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, takich na przykład jak zmiana przeznaczenia nieruchomości, jej stanu lub ceny, dochody bądź cechy nieruchomości podobnych.

Operat najczęściej przygotowywany jest przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny (w takiej sytuacji warto jest zwrócić się o sporządzenie operatu do niezależnego od banku rzeczoznawcy), przed sprzedażą lub zakupem nieruchomości oraz na potrzeby spraw sądowych, dotyczących podziału majątku (wówczas operat wykonywany jest przez biegłego sądowego na zlecenie sądu).

Oceń artykuł:

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej
Średnia 5/5 na podstawie 5 opinii.

autor posta Alicja Misiak

Autor
Alicja Misiak

Aplikant radcowski, pozyskuje praktyczne doświadczenie zawodowe podczas kompleksowej obsługi klientów, którym pomaga na etapie przedsądowym. Stara się w przystępny sposób tłumaczyć zagadnienia trudne, merytorycznie doradzi i podpowie konkretne rozwiązanie trudnej sytuacji.

Potrzebujesz odbioru technicznego?