Jednym z elementów procedury kredytowej, przy staraniu się o środki na budowę domu, jest uzyskanie operatu szacunkowego działki. Czym dokładnie jest ten operat i kto może go dla nas przygotować? A także, jakie najważniejsze informacje powinny znaleźć się w tym dokumencie? Tym zagadnieniem zajmiemy się w dzisiejszym artykule.
2024-02-19 (aktualizacja: 2024-10-31)
Operat szacunkowy działki jest formą pisemnej opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, w którym została określona wartość nieruchomości. Uprawnionego, czyli wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Uprawnionych.
To o czym warto pamiętać to to, że operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Po tym okresie operat szacunkowy wymaga aktualizacji przez rzeczoznawcę.
Pamiętajmy także, że rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż ten, dla którego został sporządzony. Czyli nie możemy wykorzystywać operatu wykonanego do podziału spadku, do starania się o kredyt hipoteczny.
Treść operatu została określona w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z jego zapisami, w operacie szacunkowym działki rzeczoznawca majątkowy powinien:
Ilość informacji, jaką znajdziemy w operacie szacunkowym działki, jest bardzo duża. Co więcej, do operatu szacunkowego działki, rzeczoznawca powinien dołączyć inne istotne dokumenty, jeżeli miały wpływ na wartość wyceny. Natomiast samą kwotę podaje się w pełnych złotych. Można ją zaokrąglić do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych. Jednak tylko wtedy, gdy nie zniekształca to wyniku wyceny.
Jeżeli potrzebujemy operatu szacunkowego działki do celów kredytowych, to warto mieć „swój” operat. Dlaczego? Z prostego powodu — wtedy ten operat należy do nas. I jeżeli w Banku X uzyskamy odmowną decyzję kredytową, to ten sam operat możemy wykorzystać, starając się o kredyt, w Banku Y. Jeżeli zdamy się na operat szacunkowy działki, wykonany przez rzeczoznawcę bankowego, to będziemy musieli dwukrotnie pokryć jego koszty.
Operat szacunkowy działki przyda nam się także, gdy planujemy kupić (sprzedać) grunt, dzięki czemu realnie oszacujemy jej cenę. A także w przypadku sporów przed sądowych dotyczących podziału majątku (spadku). Możemy zlecić sporządzenie operatu szacunkowego działek i na jego podstawie „dogadać” co do podziału z drugą stroną (lub spadkobiercami), dzięki czemu dopełnienie formalności zajmie mniej czasu.
Szczegółowe zasady sporządzania operatu szacunkowego działki lub innej nieruchomości, również zostały określone w Rozporządzeniu. Zatem, co wpływa na wartość działki w operacie szacunkowym?
Wszelkie „operacje” na nieruchomościach wymagają sprawdzenie księgi wieczystej. Zatem na jej wartość wpływa jej treść. To tam znajdziemy informacje o ewentualnych obciążeniach (na przykład służebność). Jeżeli takie są, to wpłyną one na zmniejszenie jej wartości w operacie szacunkowym działki.
Nie bez znaczenia jest także rodzaj, okolica oraz „uzbrojenie” działki. Wyższą wartość będzie miała działka budowlana zlokalizowana w pobliżu osiedli jednorodzinnych niż działka usytuowana na uboczu. A także informacje wynikające z wyrysów i wypisów z rejestru gruntów oraz MPZP.
