Wycena nieruchomości z użytkowaniem wieczystym wymaga specjalistycznej wiedzy i uwzględnienia unikalnych czynników prawnych. Dowiedz się, jak przygotować operat szacunkowy, aby dokładnie określić wartość swojej nieruchomości – czytaj dalej!
2025-01-29 (aktualizacja: 2025-01-29)
Sporządzenie opinii na temat wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego wymaga od niego stosowania określonych przepisów i procedur. Zwykle na przygotowanie wyceny „standardowego” domu wystarcza około 2 tygodni. Są jednak nieruchomości, nad którymi rzeczoznawca musi „pochylić się” w nieco inny sposób. Mowa tutaj o nieruchomościach z użytkowaniem wieczystym. To zagadnienie będzie tematem dzisiejszego artykułu.
Zacznijmy jednak od początku i wyjaśnijmy, czym dokładnie jest użytkowanie wieczyste?
Jest ono oddaniem do użytku na czas z góry określony (zwykle 99 lat) nieruchomości, bądź gruntów, których prawnym właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
Użytkownik wieczysty może dysponować tym mieniem jak właściciel, a więc wznosić na gruncie budynki i inne obiekty. Ponosi jednak z tego tytułu opłaty za użytkowanie.
Procedury wykonania operatu szacunkowego nieruchomości w użytkowaniu wieczystym zostały szczegółowo określone w Rozporządzeniu MRiT z dnia 5 września 2023 r.w sprawie wyceny nieruchomości.
Wskazuje ono, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze. W tym celu przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.
Rzeczoznawca podczas wyceny, musi uwzględnić również wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz niewykorzystany okres trwania tego prawa. Dlatego, że wraz z upływem czasu użytkowania wieczystego zmienia się wartość nieruchomości, a to przekłada się na wysokość opłat rocznych.
Natomiast, jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, nie było transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego lub ich liczba jest niewystarczająca, (co zdarza się dość często), ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, wartość wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji.
Oprócz wymienionych wyżej zmiennych rzeczoznawca przy wycenie musi uwzględnić również lokalizację i przeznaczenie nieruchomości w użytkowaniu wieczystym oraz rodzaj zabudowy (jej liczba, wielkość, stan techniczny), który się na niej znajduje.
Operat szacunkowy w przypadku nieruchomości w użytkowaniu wieczystym najczęściej wykorzystuje się do ustalenia wysokości opłat rocznych. Można również wykorzystać go w celu przekształcenia prawa we własność, (głównie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe). Przepisy dopuszczają taką możliwość, przez co stopniowo dokonuje się wygaszania użytkowań wieczystych. Operat szacunkowy pozwala na określenie wysokości opłaty przekształceniowej, po której uiszczeniu, użytkownik wieczysty nabywa nieruchomość na własność.
