W sytuacjach spornych, gdy wartość nieruchomości ma kluczowe znaczenie, jedno słowo może zaważyć na wszystkim. I tak właśnie jest z operatem szacunkowym i opinią rzeczoznawcy majątkowego. Czym dokładnie się różnią i co zawierają oba dokumenty? Na to pytanie spróbujemy odpowiedzieć w dzisiejszym artykule.
2024-03-01 (aktualizacja: 2024-10-31)
Jeżeli chcemy zrozumieć różnice między operatem szacunkowym a opinią, to powinniśmy zacząć, od wyjaśnienia sobie czym one są.
Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, w momencie, gdy zamierzamy dokonać zakupu (sprzedaży) nieruchomości, uzyskać kredyt hipoteczny, czy dokonać podziału majątku (lub spadku).
Operat szacunkowy stanowi dokument urzędowy, który może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. Natomiast jego treść została określona w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii, dnia 5 września 2023 r.w sprawie wyceny nieruchomości.
W operacie muszą znaleźć się informacje o podstawie prawnej przeprowadzanych czynności, charakterystyce rynku nieruchomości, czy zastosowanych rozwiązaniach merytorycznych, które wpłynęły na obliczenia i wynik. A także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
Pod względem formalnym, operat szacunkowy musi być opatrzony podpisem rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz mieć naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko rzeczoznawcy, oraz numer jego uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.
Wiemy już, że wycenę nieruchomości uzyskujemy dzięki przygotowaniu operatu szacunkowego. A opinia?
Opinia również jest jedną z form uzyskania szacunkowej wartości nieruchomości. Opinia również może być sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, jednak nie ma określonej przepisami prawa formy. Zatem jej zawartość zależy tylko od osoby, która ją sporządza. Dlatego zwykle jest tańsza i mniej rozbudowana niż operat. Niestety, w sprawach spornych, najczęściej nie ma ona takiej mocy prawnej jak operat szacunkowy, który jest dokumentem urzędowym.
Co więcej, w postępowaniach sądowych, opinia zlecona przez jedną ze stron (nawet wykonana przez rzeczoznawcę) jest traktowana jako dobrze umotywowane stanowisko strony i nie zastąpi opinii biegłego. Dlatego w przypadku sporów, lepiej, abyśmy zlecili sporządzenie operatu szacunkowego. A opinię zlecali tylko w takich sytuacjach, w których bardzo dokładna wartość nieruchomości nie jest wymagana. Na przykład w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości.
Na koniec zwróćmy uwagę na jedną sytuację szczególną. Sąd Najwyższy w orzecznictwie wskazuje, że jeżeli opinia rzeczoznawcy zawiera w sobie wszystkie elementy operatu, to pełni ona funkcję operatu.
