Artykuł tłumaczy, dlaczego bank przy kredycie obejmującym wykończenie wymaga zarówno kosztorysu robót, jak i operatu szacunkowego. Wyjaśniamy, jak te dokumenty kształtują wysokość transz, zabezpieczenie hipoteki i rozliczenie materiałów.
2025-05-17 (aktualizacja: 2025-05-17)
Planujesz zakup nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego i zastanawiasz się, dlaczego bank prosi Cię o kosztorys budowlany? A może wnioskujesz o kredyt z wykończeniem i nie wiesz, jak taki dokument wpływa na operat szacunkowy? W tym artykule wyjaśniamy, w jakich przypadkach potrzebny jest kosztorys remontowy, jak działa kredyt z wykończeniem i jak zespół RzeczoznawcyMajątkowi.eu może Ci pomóc w przygotowaniu odpowiednich dokumentów dla banku.
W typowej sytuacji kredyt hipoteczny udzielany jest na zakup gotowej nieruchomości. W takim przypadku bank skupia się jedynie na jej aktualnej wartości – tej, którą określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Jeśli jednak nieruchomość wymaga generalnego remontu lub wykończenia, możliwe jest uzyskanie tzw. kredytu z wykończeniem.
Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 500 tys. zł, ale potrzebujesz jeszcze 100 tys. zł na wykończenie. Możesz wówczas zawnioskować o kredyt w wysokości 600 tys. zł. Z tej kwoty 500 tys. zł bank przekaże sprzedawcy (najczęściej bezpośrednio), a 100 tys. zł trafi do Ciebie – na Twoje konto, jako środki przeznaczone na prace remontowe lub wykończeniowe. Co istotne – bank zazwyczaj nie wymaga żadnego rozliczania tych wydatków ani przedstawiania faktur. Wystarczy, że przedstawisz kosztorys, który uzasadni potrzebę dodatkowego finansowania.
Kosztorys budowlany (lub remontowy) to dokument, który przedstawia zakres planowanych prac oraz szacunkowy koszt ich wykonania. Może być bardzo prosty – wielu klientów samodzielnie przygotowuje zestawienie prac i kosztów na zwykłej kartce papieru lub w arkuszu kalkulacyjnym. W przypadku kredytu z wykończeniem to zazwyczaj wystarcza bankowi jako uzasadnienie dodatkowej kwoty w kredycie.
Niektóre firmy wykonujące operaty szacunkowe (takie jak RzeczoznawcyMajątkowi.eu) współpracują z kosztorysantami, którzy mogą przygotować taki dokument profesjonalnie, jeśli klient sobie tego życzy. Warto jednak zaznaczyć, że kosztorys jest potrzebny tylko wtedy, gdy kredyt obejmuje wykończenie. Jeśli kredyt dotyczy wyłącznie zakupu nieruchomości, taki dokument nie ma wpływu na decyzję banku i nie jest uwzględniany w operacie.
Kosztorys budowlany a operat szacunkowyW przypadku kredytów z wykończeniem operat szacunkowy może zawierać nie tylko aktualną wartość nieruchomości, ale również wartość przyszłą – po zakończeniu planowanego remontu. Wówczas rzeczoznawca majątkowy może oszacować, ile będzie warta nieruchomość po przeprowadzeniu wskazanych prac.
Załóżmy, że operat na dzień dzisiejszy wskazuje wartość 500 tys. zł. Jeśli klient przedstawia kosztorys remontowy opiewający na 100 tys. zł, to po uwzględnieniu tej dokumentacji rzeczoznawca może wycenić wartość przyszłą na poziomie 600 tys. zł. To właśnie taka kwota zostanie przez bank uznana jako wartość zabezpieczenia, co pozwoli klientowi uzyskać pełne finansowanie – zarówno na zakup, jak i na wykończenie.
Różnice między kosztorysem budowlanym a operatem szacunkowym
| Kryterium | Kosztorys budowlany/remontowy | Operat szacunkowy |
| Cel | Uzasadnienie kwoty potrzebnej na prace wykończeniowe | Określenie wartości nieruchomości jako zabezpieczenia |
| Kto sporządza | Najczęściej sam klient lub kosztorysant | Licencjonowany rzeczoznawca majątkowy |
| Zakres | Lista robót + szacunkowe koszty materiałów i robocizny | Opis nieruchomości, analiza rynku, wartość bieżąca i/lub przyszła |
| Kiedy wymagany | Tylko przy kredycie obejmującym remont/wykończenie | Zawsze przy kredycie hipotecznym |
| Wpływ na kredyt | Określa dodatkową kwotę finansowania i transze | Ustalana LTV oraz łączna kwota możliwego finansowania |
| Czy trafia do akt banku | Tak, ale bez konieczności późniejszego rozliczania faktur | Tak – stanowi podstawę decyzji kredytowej |
Nie każdy operat szacunkowy zawiera wartość po wykończeniu – wiele zależy od tego, jaką informację klient przekazuje rzeczoznawcy. Jeśli planujesz wnioskować o kredyt z wykończeniem, koniecznie poinformuj nas o tym podczas zamawiania operatu. Tylko wtedy będziemy mogli odpowiednio przygotować dokumentację, uwzględniającą wartość nieruchomości po zakończeniu prac.
Zespół RzeczoznawcyMajątkowi.eu przygotowuje operaty szacunkowe w dwóch wariantach:
Poniżej wykres ilustruje przykładowy scenariusz: mieszkanie warte dziś 500 tys. zł, planowane prace za 100 tys. zł i wyceniona przez rzeczoznawcę wartość 600 tys. zł po zakończeniu wykończenia. Dzięki temu bank może objąć kredytem zarówno zakup, jak i remont.
Wpływ kosztorysu budowlanego na kredytJeśli potrzebujesz operatu szacunkowego do kredytu hipotecznego – niezależnie od tego, czy obejmuje on wyłącznie zakup, czy także wykończenie – skontaktuj się z nami. Działamy na terenie całej Polski i współpracujemy z doświadczonymi rzeczoznawcami majątkowymi, którzy przygotują operat zgodny z wymaganiami banków.
Pomożemy Ci przejść przez formalności i przygotować dokumentację, która zwiększy Twoje szanse na uzyskanie pełnego finansowania nieruchomości oraz zaplanowanych prac remontowych.
Zamów operat szacunkowy w RzeczoznawcyMajątkowi.eu i miej pewność, że Twoje dokumenty kredytowe są kompletne, rzetelne i dostosowane do oczekiwań banku.
