Jak wybrać dobrego rzeczoznawcę majątkowego

2022-02-16 (aktualizacja: 2024-10-31)

Zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu wykonania operatu szacunkowego nieruchomości może być niezbędne w określonych przepisami prawa przypadkach, a w innych - zalecane. W jaki sposób wybrać rzeczoznawcę, który w rzetelny sposób wyceni nieruchomość i przygotuje kompletny operat szacunkowy? Zapraszamy do lektury. 

Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego

Dostęp do zawodu rzeczoznawcy jest regulowany przepisami prawa, a sam tytuł zawodowy podlega ochronie prawnej. Działalnością z zakresu szacowania nieruchomości mogą się zajmować jedynie osoby, posiadające odpowiednie uprawnienia, nadawane przez Ministra Rozwoju i Technologii. Uzyskanie tytułu rzeczoznawcy majątkowego oraz prawa wykonywania zawodu poprzedzone jest złożonym procesem kwalifikacyjnym, zakończonym egzaminem. Kandydat na rzeczoznawcę majątkowego powinien spełniać następujące wymagania:

• posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych,
• posiadanie wyższego wykształcenia,
• posiadanie dyplomu ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości (lub posiadanie dyplomu ukończenia studiów wyższych na kierunku, którego program umożliwia nabycie wiedzy i umiejętności w zakresie wyceny nieruchomości),
• odbycie praktyki w zakresie wyceny nieruchomości bądź posiadanie doświadczenia zawodowego, zdobytego na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości (lub odbycie w czasie studiów praktyki w zakresie wyceny nieruchomości w wymiarze jednego semestru bądź posiadanie udokumentowanego 2-letniego doświadczenia zawodowego na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości).

Po przejściu wstępnego procesu kwalifikacyjnego i zdaniu egzaminu pisemnego oraz ustnego rzeczoznawca wpisywany jest do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych i otrzymuje świadectwo nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Od tego momentu może rozpocząć działalność w zawodzie. Dlatego też podstawowym krokiem na etapie wyboru godnego zaufania i rzetelnego  rzeczoznawcy majątkowego powinno być zweryfikowanie jego uprawnień w wyżej wspomnianym Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonym przez Ministra Rozwoju i Technologii.

Jak sprawdzić rzeczoznawcę majątkowego

Przede wszystkim należy zweryfikować kwestię posiadania przez niego uprawnień, ponieważ w przypadku ich braku wykonany operat nie będzie miał mocy prawnej. Sprawdzić należy też posiadanie przez rzeczoznawcę obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, pokrywającego szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem umowy dotyczącej szacowania nieruchomości.

Kluczowe będzie doświadczenie rzeczoznawcy, jego rzetelność i wiarygodność. Warto pamiętać o tym, że rzeczoznawca zobowiązany jest do wykonywania swojej działalności w zgodzie ze standardami zawodowymi, z zasadami etyki zawodowej, przy zachowaniu najwyższej staranności oraz zasady bezstronności. O renomie i doświadczeniu rzeczoznawcy będzie świadczyć też jego wpis między innymi na listę Związku Banków Polskich lub listy biegłych sądowych, jak ma to miejsce w przypadku współpracujących z naszą firmą rzeczoznawców. 

Jak wygląda operat szacunkowy

Sposób przygotowania operatu, jego forma i treść są uregulowane w przepisach prawa. Najważniejsze wytyczne znajdują się w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Znaleźć w nim można informacje dotyczące metod (inwestycyjnej i zysków, pozostałościowej, kosztów likwidacji oraz wskaźników szacunkowych), podejść (porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane) i technik wyceny, do stosowania których zobowiązany jest rzeczoznawca, a także sposobów określania wartości nieruchomości dla różnych celów. W kontekście treści operatu rozporządzenie określa, jakie elementy powinien zawierać poprawnie sporządzony operat. Należy do nich:

• określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
• określenie celu wyceny;
• wskazanie podstawy formalnej wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
• ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
• opis stanu nieruchomości;
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
• analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
• przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Termin ten może zostać wydłużony w przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o zmianie wartości nieruchomości, ale jedynie przez rzeczoznawcę, który przygotował dany operat. Wymaga to umieszczenia przez niego stosownej klauzuli w operacie szacunkowym i dołączenia do operatu analizy potwierdzającej brak zmiany uwarunkowań prawnych lub  zmian czynników, stanowiących podstawę jego przygotowania. 

---

Autor
Alicja Misiak

Aplikant radcowski, pozyskuje praktyczne doświadczenie zawodowe podczas kompleksowej obsługi klientów, którym pomaga na etapie przedsądowym. Stara się w przystępny sposób tłumaczyć zagadnienia trudne, merytorycznie doradzi i podpowie konkretne rozwiązanie trudnej sytuacji.