Wśród zamawianych u specjalistów analiz, świadectw lub operatów, tym co najczęściej interesuje inwestorów, są: czas i pieniądze. Czyli jak długo trwa wycena nieruchomości i czy można przyspieszyć ten proces? A także ile będzie kosztowała wycena nieruchomości? Dlatego w dzisiejszym artykule postaramy się znaleźć odpowiedź na oba te pytania.
2024-03-01 (aktualizacja: 2024-03-01)
Rozporządzenie MRiT z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości wskazuje dopuszczalne rodzaje podejść, metody i techniki wyceny nieruchomości.
W podejściu porównawczym rzeczoznawca majątkowy ma do wyboru metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Z kolei w podejściu dochodowym może zastosować metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Przy czym do metody inwestycyjnej i metody zysków może użyć techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.
Kolejną metodą określenia wartości nieruchomości jest podejście mieszane, które również ma różne metody. Czyli metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
Natomiast w podejściu kosztowym, rzeczoznawca ma do wyboru metodę kosztów odtworzenia albo metodę kosztów zastąpienia. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.
Jak widzimy, ustalenie wartości nieruchomości nie jest prostą sprawą. Jest to proces, który wymaga od rzeczoznawcy doskonałej znajomości nie tylko przepisów, ale także umiejętności doboru odpowiedniej metody. I uargumentowania jej użycia w operacie szacunkowym. Nic więc dziwnego, że ceny operatów szacunkowych nie należą do najniższych.
Wiemy już, że ustalenie wartości nieruchomości wymaga od rzeczoznawcy wiedzy i przygotowania. Co więcej, przygotowanie operatu szacunkowego wymaga także od rzeczoznawcy, aby obejrzał on nieruchomość. Ile więc może trwać przygotowanie takiego dokumentu?
Jeżeli założymy, że wizja lokalna rzeczoznawcy może odbyć się z dnia na dzień, a nieruchomość nie ma skomplikowanego stanu prawnego, to zwykle na operat szacunkowy czeka się około tygodnia.
Rzeczoznawca musi zebrać wszystkie potrzebne informacje (od właścicieli, ze źródeł zewnętrznych) oraz dokonać rozeznania rynku i cen transakcyjnych.
Oczywiście każdorazowo możemy negocjować z rzeczoznawcą termin przygotowania operatu, jeżeli zależy nam na czasie.
Jeżeli jednak nie potrzebujemy dokumentu urzędowego, jakim jest operat. Wystarczy nam sama orientacyjna wycena nieruchomości, na przykład planujemy sprzedać lub kupić inwestycję, to możemy zlecić przygotowanie jedynie wyceny (opinii). Jego przygotowanie potrwa tylko kilka dni.
Jeżeli chcielibyśmy zorientować się, ile kosztuje operat szacunkowy, to powinniśmy pamiętać, że podobnie jak na czas sporządzenia operatu, na cenę wykonania operatu wpływa skomplikowanie nieruchomości lub brak wartości porównywalnych (transakcyjnych).
Zatem rzeczoznawca musi korzystać ze specjalnych wzorów, aby określić wartość nieruchomości. Dlatego ceny ustalane są zawsze dopiero po indywidualnej konsultacji i dokonaniu uzgodnień przez obie strony. Zwykle jednak ceny za sporządzenie operatu szacunkowego zaczynają się od 400 zł (dla mieszkania) i 600 zł (dla domu).
