Operat szacunkowy, a wytyczne z rozporządzenia Rady Ministrów

W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest operat szacunkowy i jakie wytyczne znajdują się w rozporządzeniu Rady Ministrów.

2022-02-16 (aktualizacja: 2022-03-14)

Operat szacunkowy, sporządzany w celu określenia wartości szacowanej nieruchomości, jest dokumentem o wadze urzędowej i jest szczegółowo uregulowany w przepisach prawa.

Sporządzenie operatu szacunkowego

Operat szacunkowy przygotowywany może być wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego. Zawód rzeczoznawcy jest prawnie chroniony, a prowadzenie działalności z zakresu szacowania nieruchomości przez osoby nieuprawnione jest zabronione i podlega karze grzywny w wysokości do 50 tysięcy złotych. 

Sposób przygotowywania operatu, jego formę oraz treść określa przede wszystkim ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku

Sporządzenie operatu wymaga od rzeczoznawcy przeprowadzenia szczegółowej analizy stanu prawnego szacowanej nieruchomości, oględzin i weryfikacji jej stanu technicznego, a także dokonania analizy rynku nieruchomości w zakresie niezbędnym na potrzeby wyceny (kluczowe będą tu ceny transakcyjne dla nieruchomości o zbliżonych parametrach oraz położeniu).

Rzeczoznawca sporządza operat przy zastosowaniu właściwego podejścia, metody oraz techniki. W operacie może zostać określona wartość rynkowa, odtworzeniowa lub katastralna (dotychczas nieokreślana) nieruchomości. Wskazane w przepisach zasady wyceny mogą zobowiązywać rzeczoznawcę do zastosowania konkretnego podejścia w wycenie (porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego) bądź określonego rodzaju wartości. 

Rozporządzenie Rady Ministrów - kiedy ma zastosowanie

Rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 roku zawiera najważniejsze dla rzeczoznawców majątkowych wytyczne, niezbędne w celu stworzenia kompletnego operatu szacunkowego. Dokument wskazuje rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposoby określania wartości przedmiotu wyceny w zależności od przeznaczenia nieruchomości i jej rodzaju. Rozporządzenie w swoim rozdziale 4 reguluje również sposób sporządzania, formę oraz treść operatu, który powinien zawierać:

  1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
  2. określenie celu wyceny;
  3. podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
  4. ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
  5. opis stanu nieruchomości;
  6. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
  7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
  8. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
  9. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. 

Wartość szacowanej nieruchomości powinna zostać w operacie określona w pełnych złotych. Na operacie swój podpis składa rzeczoznawca, odpowiedzialny za jego sporządzenie, umieszczając na nim również swoje imię, nazwisko oraz numer uprawnień. Do operatu załączona musi zostać klauzula, potwierdzająca aktualność dokumentu. 


Oceń artykuł:

Operat szacunkowy rozporządzenie Rady Ministrów
Średnia 5/5 na podstawie 4 opinii.

autor posta Alicja Misiak

Autor
Alicja Misiak

Aplikant radcowski, pozyskuje praktyczne doświadczenie zawodowe podczas kompleksowej obsługi klientów, którym pomaga na etapie przedsądowym. Stara się w przystępny sposób tłumaczyć zagadnienia trudne, merytorycznie doradzi i podpowie konkretne rozwiązanie trudnej sytuacji.

Zostaw numer, oddzwonimy!