W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest operat szacunkowy i jakie wytyczne znajdują się w rozporządzeniu Rady Ministrów.
2022-02-16 (aktualizacja: 2022-03-14)
Operat szacunkowy, sporządzany w celu określenia wartości szacowanej nieruchomości, jest dokumentem o wadze urzędowej i jest szczegółowo uregulowany w przepisach prawa.
Operat szacunkowy przygotowywany może być wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego. Zawód rzeczoznawcy jest prawnie chroniony, a prowadzenie działalności z zakresu szacowania nieruchomości przez osoby nieuprawnione jest zabronione i podlega karze grzywny w wysokości do 50 tysięcy złotych.
Sposób przygotowywania operatu, jego formę oraz treść określa przede wszystkim ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku.
Sporządzenie operatu wymaga od rzeczoznawcy przeprowadzenia szczegółowej analizy stanu prawnego szacowanej nieruchomości, oględzin i weryfikacji jej stanu technicznego, a także dokonania analizy rynku nieruchomości w zakresie niezbędnym na potrzeby wyceny (kluczowe będą tu ceny transakcyjne dla nieruchomości o zbliżonych parametrach oraz położeniu).
Rzeczoznawca sporządza operat przy zastosowaniu właściwego podejścia, metody oraz techniki. W operacie może zostać określona wartość rynkowa, odtworzeniowa lub katastralna (dotychczas nieokreślana) nieruchomości. Wskazane w przepisach zasady wyceny mogą zobowiązywać rzeczoznawcę do zastosowania konkretnego podejścia w wycenie (porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego) bądź określonego rodzaju wartości.
Rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 roku zawiera najważniejsze dla rzeczoznawców majątkowych wytyczne, niezbędne w celu stworzenia kompletnego operatu szacunkowego. Dokument wskazuje rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposoby określania wartości przedmiotu wyceny w zależności od przeznaczenia nieruchomości i jej rodzaju. Rozporządzenie w swoim rozdziale 4 reguluje również sposób sporządzania, formę oraz treść operatu, który powinien zawierać:
Wartość szacowanej nieruchomości powinna zostać w operacie określona w pełnych złotych. Na operacie swój podpis składa rzeczoznawca, odpowiedzialny za jego sporządzenie, umieszczając na nim również swoje imię, nazwisko oraz numer uprawnień. Do operatu załączona musi zostać klauzula, potwierdzająca aktualność dokumentu.
