Operat szacunkowy lokalu mieszkalnego

W niniejszym artykule znajdziesz odpowiedzi na pytania dotyczące operatu szacunkowego lokalu mieszkalnego.

2022-03-06 (aktualizacja: 2022-03-14)

Operat szacunkowy mieszkania warto jest sporządzić między innymi w przypadku jego planowanego nabycia lub sprzedaży. W niektórych sytuacjach jest on wręcz niezbędny, jak ma to miejsce na przykład wtedy, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny.

Operat szacunkowy - czym jest

Operat jest dokumentem sporządzanym przez posiadającego uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego. Dostęp do zawodu rzeczoznawcy regulowany jest przepisami prawa. Specjalne uprawnienia w tym zakresie nadawane są przez Ministra Rozwoju i Technologii, a wszyscy rzeczoznawcy wpisywani są do publicznie dostępnego Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.

Operat przygotowywany jest przez rzeczoznawcę w ściśle określony sposób. Jego treść oraz forma również są uregulowane w przepisach - ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jego wykonanie jest niezbędne między innymi na potrzeby spraw sądowych dotyczących podziału majątku (sprawy spadkowe, rozwodowe), ustalenia sumy odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości i naliczenia podatku oraz ustalenia wysokości renty planistycznej i opłaty adiacenckiej, a także podczas egzekucji komorniczej oraz do weryfikacji opłat za użytkowanie wieczyste. W praktyce najczęściej wykonywany jest w związku z ubieganiem się o kredyt hipoteczny oraz przed zakupem lub sprzedażą nieruchomości. 

Operat, zgodnie z przepisami, musi zawierać:

  • określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny;
  • wskazanie podstawy formalnej wyceny nieruchomości i źródeł danych, z jakich korzystał rzeczoznawca;
  • dokładny opis stanu nieruchomości (powierzchnia, lokalizacja, opis okolicy, stan techniczny, użytkowy i prawny);
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w niezbędnym na potrzeby wyceny zakresie;
  • wskazanie rodzaju określanej wartości wraz z wyborem metody i techniki szacowania;
  • obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.

Wycena lokalu mieszkalnego

W celu sporządzenia kompletnego operatu rzeczoznawca majątkowy przeprowadza oględziny nieruchomości (w tym przypadku mieszkania), czego potwierdzeniem jest dokumentacja  fotograficzna, przeprowadza też dokładną analizę jej stanu prawnego w oparciu o dokumenty takie jak między innymi prowadzona dla niej księga wieczysta, wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Konieczne jest przeanalizowanie przez rzeczoznawcę rynku nieruchomości w niezbędnym zakresie, co wiąże się z porównaniem cen transakcyjnych nieruchomości o podobnej powierzchni, standardzie i położeniu. Do kwestii, mających wpływ na wartość nieruchomości, które powinny zostać uwzględnione przez rzeczoznawcę przy sporządzaniu operatu, należy między innymi rodzaj nieruchomości, jej przeznaczenie, powierzchnia, stan techniczny lokalu, jego położenie i najbliższe otoczenie, a także istniejące obciążenia. 

Ile trwa wycena mieszkania

Przeprowadzenie operatu szacunkowego mieszkania nie powinno zająć dłużej niż kilka dni. Okres ten może wydłużyć się, na co wpłynąć może między innymi konieczność włączenia w proces szacowania innego specjalisty (na przykład konstruktora lub architekta) lub niekompletność dokumentów, dotyczących lokalu. Warto mieć też na uwadze fakt, iż w przypadku, gdy operat dokonywany jest na zlecenie banku, na potrzeby procesu kredytowego, na wycenę może nam przyjść poczekać dłużej, a jej koszty mogą być wyższe od tych, które poniósłby kredytobiorca zlecając wykonanie operatu niezależnie od banku, dlatego jeżeli bank dopuszcza operaty sporządzone przez podmioty zewnętrzne, warto jest skorzystać z takiej możliwości. Przygotowanie operatu zlecić można rzeczoznawcy, współpracującemu z naszą firmą, dzięki czemu zyskamy gwarancję realizacji usługi na najwyższym poziomie i w najkrótszym możliwym czasie. 

Z kolei jeżeli wycena zlecana jest przez sąd na potrzeby postępowania sądowego, wówczas operat przygotowany jest przez biegłego sadowego rzeczoznawcę majątkowego i czas jego wykonania jest dłuższy między innymi ze względu na konieczność zachowania odpowiedniego obiegu dokumentów. 

Operat szacunkowy wzór

Poprawnie sporządzony operat powinien zawierać wszystkie wymienione wyżej elementy. Musi być sporządzony w formie pisemnej, a wartość nieruchomości w nim wskazana powinna zostać zaokrąglona do pełnych złotych. Na dokumencie swój podpis oraz pieczęć z numerem uprawnień stawia rzeczoznawca odpowiedzialny za jego przygotowanie. Do operatu dołączone powinny zostać dokumenty wykorzystane na potrzeby przeprowadzenia wyceny, którymi w przypadku lokalu mieszkalnego zazwyczaj są wypis z księgi wieczystej, wypis lub uproszczony wypis z rejestru gruntów oraz kopia mapy ewidencyjnej lub wyrys z ewidencji gruntów dla działki na której znajduje się wyceniany lokal, wypis z rejestru lokali i zestawienie powierzchni oraz opis techniczny lokalu.


Oceń artykuł:

Operat szacunkowy lokalu mieszkalnego
Średnia 5/5 na podstawie 2 opinii.

autor posta Alicja Misiak

Autor
Alicja Misiak

Aplikant radcowski, pozyskuje praktyczne doświadczenie zawodowe podczas kompleksowej obsługi klientów, którym pomaga na etapie przedsądowym. Stara się w przystępny sposób tłumaczyć zagadnienia trudne, merytorycznie doradzi i podpowie konkretne rozwiązanie trudnej sytuacji.

Zostaw numer, oddzwonimy!