2022-03-06 (aktualizacja: 2024-10-31)
Operat szacunkowy mieszkania warto jest sporządzić między innymi w przypadku jego planowanego nabycia lub sprzedaży. W niektórych sytuacjach jest on wręcz niezbędny, jak ma to miejsce na przykład wtedy, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny.
Operat jest dokumentem sporządzanym przez posiadającego uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego. Dostęp do zawodu rzeczoznawcy regulowany jest przepisami prawa. Specjalne uprawnienia w tym zakresie nadawane są przez Ministra Rozwoju i Technologii, a wszyscy rzeczoznawcy wpisywani są do publicznie dostępnego Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.
Operat przygotowywany jest przez rzeczoznawcę w ściśle określony sposób. Jego treść oraz forma również są uregulowane w przepisach - ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jego wykonanie jest niezbędne między innymi na potrzeby spraw sądowych dotyczących podziału majątku (sprawy spadkowe, rozwodowe), ustalenia sumy odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości i naliczenia podatku oraz ustalenia wysokości renty planistycznej i opłaty adiacenckiej, a także podczas egzekucji komorniczej oraz do weryfikacji opłat za użytkowanie wieczyste. W praktyce najczęściej wykonywany jest w związku z ubieganiem się o kredyt hipoteczny oraz przed zakupem lub sprzedażą nieruchomości.
Operat, zgodnie z przepisami, musi zawierać:
W celu sporządzenia kompletnego operatu rzeczoznawca majątkowy przeprowadza oględziny nieruchomości (w tym przypadku mieszkania), czego potwierdzeniem jest dokumentacja fotograficzna, przeprowadza też dokładną analizę jej stanu prawnego w oparciu o dokumenty takie jak między innymi prowadzona dla niej księga wieczysta, wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Konieczne jest przeanalizowanie przez rzeczoznawcę rynku nieruchomości w niezbędnym zakresie, co wiąże się z porównaniem cen transakcyjnych nieruchomości o podobnej powierzchni, standardzie i położeniu. Do kwestii, mających wpływ na wartość nieruchomości, które powinny zostać uwzględnione przez rzeczoznawcę przy sporządzaniu operatu, należy między innymi rodzaj nieruchomości, jej przeznaczenie, powierzchnia, stan techniczny lokalu, jego położenie i najbliższe otoczenie, a także istniejące obciążenia.
Przeprowadzenie operatu szacunkowego mieszkania nie powinno zająć dłużej niż kilka dni. Okres ten może wydłużyć się, na co wpłynąć może między innymi konieczność włączenia w proces szacowania innego specjalisty (na przykład konstruktora lub architekta) lub niekompletność dokumentów, dotyczących lokalu. Warto mieć też na uwadze fakt, iż w przypadku, gdy operat dokonywany jest na zlecenie banku, na potrzeby procesu kredytowego, na wycenę może nam przyjść poczekać dłużej, a jej koszty mogą być wyższe od tych, które poniósłby kredytobiorca zlecając wykonanie operatu niezależnie od banku, dlatego jeżeli bank dopuszcza operaty sporządzone przez podmioty zewnętrzne, warto jest skorzystać z takiej możliwości. Przygotowanie operatu zlecić można rzeczoznawcy, współpracującemu z naszą firmą, dzięki czemu zyskamy gwarancję realizacji usługi na najwyższym poziomie i w najkrótszym możliwym czasie.
Z kolei jeżeli wycena zlecana jest przez sąd na potrzeby postępowania sądowego, wówczas operat przygotowany jest przez biegłego sadowego rzeczoznawcę majątkowego i czas jego wykonania jest dłuższy między innymi ze względu na konieczność zachowania odpowiedniego obiegu dokumentów.
Poprawnie sporządzony operat powinien zawierać wszystkie wymienione wyżej elementy. Musi być sporządzony w formie pisemnej, a wartość nieruchomości w nim wskazana powinna zostać zaokrąglona do pełnych złotych. Na dokumencie swój podpis oraz pieczęć z numerem uprawnień stawia rzeczoznawca odpowiedzialny za jego przygotowanie. Do operatu dołączone powinny zostać dokumenty wykorzystane na potrzeby przeprowadzenia wyceny, którymi w przypadku lokalu mieszkalnego zazwyczaj są wypis z księgi wieczystej, wypis lub uproszczony wypis z rejestru gruntów oraz kopia mapy ewidencyjnej lub wyrys z ewidencji gruntów dla działki na której znajduje się wyceniany lokal, wypis z rejestru lokali i zestawienie powierzchni oraz opis techniczny lokalu.
