2022-03-19 (aktualizacja: 2024-10-31)
Operat szacunkowy nieruchomości, przygotowywany na potrzeby określenia wartości podlegającej wycenie nieruchomości, może być dokumentem niezbędnym na potrzeby spraw sądowych, jeżeli dotyczą one podziału majątku, w tym nieruchomości.
Operat szacunkowy, jeżeli sąd w toku sprawy uzna jego wykonanie za zasadne, może zostać sporządzony jedynie przez rzeczoznawcę, będącego biegłym sądowym. Biegłym sądowym może zostać wyłącznie rzeczoznawca posiadający tytuł zawodowy oraz uprawnienia, nadawane rzeczoznawcom majątkowym przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Uzyskanie tytułu zawodowego oraz uzyskanie prawa do wykonywania zawodu w zakresie szacowania nieruchomości poprzedzone jest złożonym postępowaniem kwalifikacyjnym, zakończonym egzaminem. Uprawnienia do wykonywania zawodu uzyskać może wyłącznie osoba niekarana i posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych, wyższe wykształcenie oraz dyplom ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, a także udokumentowaną odbytą praktykę w zakresie wyceny nieruchomości lub doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości. Warunkiem koniecznym jest przejście z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego, w tym zdanie egzaminu (ustnego oraz pisemnego).
Zgodnie z art. 174 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego.
W przypadku spraw sądowych, w których przedmiotem postępowania jest podział majątku, dzięki powołaniu biegłego i na podstawie wydanej przez niego opinii sąd może określić wartość dóbr materialnych, które mają być przedmiotem podziału pomiędzy stronami. Biegły powoływany jest przez sąd, do którego należy również ocena przygotowanego przez biegłego operatu. Wniosek o jego powołanie mogą złożyć także strony postępowania, ale ostateczna decyzja zawsze należy do sądu. Sąd może operat przyjąć lub odrzucić. Swoje zastrzeżenia odnośnie opinii biegłego mogą składać też strony, które mogą również niezależnie zlecić wykonanie operatu szacunkowego, który zostanie włączony do postępowania, przy czym będzie on dowodem prywatnym, o dopuszczeniu którego jako dowodu w postępowaniu cywilnym decyduje sąd.
Listy biegłych sądowych prowadzone są przez Sądy Rejonowe, możliwe jest również powołanie biegłego spoza listy, co może wynikać z ograniczonej dostępności biegłych.
Wynagrodzenie rzeczoznawcy biegłego sądowego określa art. 89 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym z dnia 24 kwietnia 2013 r.
Operat szacunkowy jest dokumentem szczegółowo uregulowanym w przepisach prawa, w tym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wymienione akty prawne określają sposób przygotowania operatu, jego formę oraz treść, a także rodzaj wartości, jaka może zostać określona przez rzeczoznawcę (w tym określenie wartości nieruchomości dla różnych celów) oraz metody, podejścia i techniki szacowania. Określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości (w tym cen transakcyjnych, uzyskiwanych dla nieruchomości o podobnych cechach), a także analizą stanu prawnego wycenianej nieruchomości i jej stanu technicznego.
Kompletny operat powinien zawierać:
Operat może zostać zostać wykorzystany do celu, w jakim został sporządzony przez rzeczoznawcę, przez 12 miesięcy od dnia przygotowania wyceny. Najczęściej bywa wykorzystywany na potrzeby ubiegania się o kredyt hipoteczny, a także przed zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Wycena nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji, gdy wykonanie operatu zlecimy niezależnie od banku, w nieskomplikowanych przypadkach trwa kilka dni.
