Operat szacunkowy a metoda porównywania parami

Poniżej tłumaczymy, czym jest operat szacunkowy i metoda porównywania parami.

2022-03-06 (aktualizacja: 2022-03-23)

Operat szacunkowy, w tym sposób jego sporządzania, forma oraz treść, podlega przepisom prawa. Jedną z metod, stosowanych przez rzeczoznawców podczas szacowania wartości nieruchomości, jest metoda porównywania parami. 

Porównywanie parami - wycena nieruchomości

Rzeczoznawca, sporządzając operat szacunkowy, może zgodnie z przepisami określić w nim różne rodzaje wartości przy zastosowaniu wybranych metod, technik oraz podejścia. Metodę porównywania parami stosuje się w podejściu porównawczym, wykorzystywanym wtedy, gdy znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wskazana wartość podlega korekcie na podstawie różnic między podanymi nieruchomościami oraz uwzględnienia pojawiających się zmiany poziomu cen. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych parametrach oraz ich cech, mających wpływ na poziom przedmiotowych cen.

Nieruchomość podobna do szacowanej będzie miała między innymi podobne położenie, stan prawny oraz przeznaczenie. W porównaniu powinny zostać uwzględnione ceny nieruchomości zbytych w dwóch latach, poprzedzających sporządzenie wyceny. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku: „Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości”.

Przyjmuje się, że przy stosowaniu metody porównywania parami rzeczoznawca powinien podjąć kolejno następujące działania:

  1. Stworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach;
  2. Aktualizacja cen transakcyjnych na dzień wyceny;
  3. Określenie cech rynkowych oraz ocena ich wpływu na zróżnicowanie cen;
  4. Ustalenie skali ocen dla każdej cech rynkowej;
  5. Wybór do porównania co najmniej trzech podobnych nieruchomości wraz z ich charakterystyką;
  6. Charakterystyka nieruchomości i jej oceny według przyjętej skali;
  7. Porównanie nieruchomości z nieruchomościami wybranymi do porównania;
  8. Obliczenie ceny transakcyjnej każdej z nieruchomości po uwzględnieniu poprawek;
  9. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana;
  10. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (na przykład metr kwadratowy powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Operat szacunkowy - przepisy

Do najważniejszych przepisów, do przestrzegania których zobowiązani są rzeczoznawcy w toku przygotowywania operatu szacunkowego należą wspomniane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku oraz ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawca jest zobowiązany do prowadzenia wyceny przy zachowaniu najwyższej staranności, zasady bezstronności oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi. Wnioski zawarte w operacie muszą być jednoznaczne i przejrzyste, a sam dokument powinien odzwierciedlać stan faktyczny w oparciu o możliwe do zweryfikowania dane. Dołączone do niego zostać powinny dokumenty, potwierdzające stan prawny i techniczny nieruchomości, takie jak odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, protokół z oględzin nieruchomości i dokumentacja fotograficzna, a także klauzula, potwierdzająca aktualność dokumentu.

Operat zachowuje swoją ważność przez rok od daty jego sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami możliwe jest wydłużenie tego okresu o kolejny rok, przy czym potwierdzenie aktualności operatu musi być dokonane przez tego samego rzeczoznawcę, który przygotował operat. Wymaga to umieszczenia w operacie wymaganej przepisami klauzuli, a także dołączenia do dokumentu „analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 szacowanie nieruchomości” (na przykład przeznaczenie w planie miejscowym lub stan nieruchomości).


Oceń artykuł:

Operat szacunkowy a metoda porównywania parami
Średnia 5/5 na podstawie 6 opinii.

autor posta Alicja Misiak

Autor
Alicja Misiak

Aplikant radcowski, pozyskuje praktyczne doświadczenie zawodowe podczas kompleksowej obsługi klientów, którym pomaga na etapie przedsądowym. Stara się w przystępny sposób tłumaczyć zagadnienia trudne, merytorycznie doradzi i podpowie konkretne rozwiązanie trudnej sytuacji.

Zostaw numer, oddzwonimy!