Czym dokładnie jest ten operat szacunkowy i jakie elementy powinien zawierać? A także jakie dokumenty powinny stanowić do niego załącznik? Te informacje znajdziesz w dzisiejszym artykule.
2024-03-01 (aktualizacja: 2024-10-31)
Operat szacunkowy jest szczególną formą dokumentu, który wystawić dla nas może jedynie rzeczoznawca majątkowy. Stanowi wynik szczegółowej oceny rzeczoznawcy, na temat wartości danej nieruchomości jest jego autorską opinią.
Szczegółowe zasady sporządzania operatu szacunkowego znajdziemy w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. A także Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.
Każdy operat szacunkowy musi zawierać informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Co więcej, rzeczoznawca musi wskazać podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności oraz zastosowanych rozwiązań merytorycznych. A także przedstawić tok obliczeń dla wyniku końcowego. Określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat. Powinna także być podana w pełnych złotych.
Wykonanie operatu szacunkowego wymaga oględzin nieruchomości. Jedynie w szczególnie uzasadnionych przypadkach przepisy dopuszczają możliwość odstąpienia od oględzin lub ograniczenie ich zakresu. Wymaga to jednak uzasadnienia.
Przepisy wymagają, aby do operatu szacunkowego dołączone zostały istotne dokumenty, które dotyczą wycenianej nieruchomości, jeżeli mają wpływ na wynik wyceny, z wyłączeniem dokumentów zawierających dane powszechnie dostępne.
Zakres dokumentów potrzebnych do wykonania operatu szacunkowego jest różny w zależności od rodzaju nieruchomości, dla jakiej jest wykonywany.
Na przykład dla nieruchomości gruntowej będzie to:
A jeżeli nieruchomość w bliskiej przyszłości ma zostać zabudowana, to znaczenie może mieć także decyzja o pozwoleniu na budowę.
W przypadku lokalu mieszkalnego lub użytkowego, oprócz wyżej wymienionych dokumentów znaczenie dla przygotowania operatu szacunkowego może mieć zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o własności lokalu, lub decyzja o sposobie użytkowania lokalu o funkcji niemieszkalnej.
Operat szacunkowy dla nieruchomości zabudowanej, oprócz standardowych dokumentów dotyczących własności czy dokumentów przestrzennych, może wymagać także wglądu do decyzji o pozwoleniu na budowę, dziennika budowy czy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
