W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest operat szacunkowy oraz dlaczego go wykonujemy.
2022-01-19 (aktualizacja: 2024-10-31)
Operat szacunkowy to obszerny dokument, który ma na celu ustalenie prawdziwej, obiektywnej wartości danej nieruchomości. Rzeczoznawca, który ten operat wykona, dostarczy nam oficjalną, pisemną i bardzo szczegółowa kalkulację wraz ze zdjęciami, dotyczącą naszej nieruchomości i tego, ile rzeczywiście jest warta.
Operat szacunkowy najczęściej zamawia się, gdy chcemy nieruchomość wystawić na sprzedaż lub wziąć kredyt hipoteczny. Jako, że jest oficjalną wyceną wartości nieruchomości to może on posłużyć też w sprawach spadkowych w przypadku podziału majątku czy ustalania masy spadkowej, zabezpieczeniu kredytu hipotecznego, ale też chociażby ustaleniu aktualnych opłat za użytkowanie wieczyste, odszkodowanie od gminy czy egzekucji z nieruchomości. Operat szacunkowy jest ważny w przypadku brania kredytu hipotecznego w celu zabezpieczenia go i oszacowania. Kwestie kredytu hipotecznego wyjaśniamy szczegółowo w dziale “Operat szacunkowy do kredytu”.
Operat szacunkowy dostajemy w formie dość obszernego dokumentu. Rzeczoznawca opisuje tam szczegółowo nieruchomość, robi jej zdjęcia, niczym detektyw sprawdza księgi wieczyste i inne dokumenty związane z nieruchomością, bada okolicę i wartości sprzedażowe innych, podobnych nieruchomości. Na podstawie tego, jak i również analizy rynku mamy w tej “księdze” naszej nieruchomości, podane jak na tacy ile jest w danej chwili warta.
Operat szacunkowy wykonywany jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Osoba taka musi posiadać oficjalne uprawnienia zawodowe nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wpisana musi być również do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Ważnym jest aby zatrudniając taką osobę zwracać uwagę czy w tym rejestrze się znajduje.
Do zadań rzeczoznawcy majątkowego należy wykonywanie operatu szacunkowego dla nieruchomości gdzie określa jej wartości oraz maszyn i urządzeń z nią związanych. To jednak nie wszystkie zadania jakie może wykonywać rzeczoznawca majątkowy. Może on również sporządzać ekspertyzy związane z tematem nieruchomości takie jak doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, inwestowania w nie, doradztwo w przypadku bankowo- hipotecznej wartości nieruchomości. Może określać skutki finansowe uchwalania i zmiany planów miejscowych.
Ceny operatów szacunkowych wahają się od 300-500zł, ale mogą też kosztować i kilka razy więcej. Wszystko bowiem zależy od wielkości nieruchomości.
Z jeszcze wyższymi kosztami liczyć się muszą inwestorzy jeszcze większych obiektów. Tu ceny ustalane są bardzo indywidualnie.
Źródło: cennik wyceny nieruchomości
Czas wykonania operatu szacunkowego zależy również od trudności jakie napotka rzeczoznawca na swojej drodze, które to oczywiście zależą od zgodności dokumentów, wielkości nieruchomości, jej sytuacji prawnej i innych czynników.
Jednak powinno ono trwać maksymalnie 10 dni roboczych lub krócej. Dwa tygodnie to maksimum jakiego powinniśmy się spodziewać.
Operat szacunkowy to długi dokument zawierający wszystko, co potrzebne do wyceny nieruchomości. Powinien, niezależnie od regionu w jakim jest wykonywany, posiadać jednolitą treść i zawierać jedynie niezbędne informacje ze wskazaniem podstaw prawnych, pokazaniem toku wyliczeń, uwarunkowań, które prowadzą do końcowej wyceny. Zawartość operatu szacunkowego można podzielić na następujące elementy:
Wszelkie regulacje prawne dotyczące operatu szacunkowego znajdują się w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca musi ściśle ich przestrzegać i kierować się nimi.Podejście porównawcze jest najbardziej popularne przy tworzeniu operatów szacunkowych. Zawierają się w niej następujące metody:
Najbardziej popularna to metoda porównywania parami. Polega ona na porównaniu danej nieruchomości kolejno z innymi, które były już na rynku sprzedażowym i są do niej podobne. Rzeczoznawca bierze kilka nieruchomości podobnych, najlepiej więcej niż 3. Musi znać ich cechy i ceny transakcyjne. Ustala jaki cechy odróżniające mają owe nieruchomości i jak ważne są, po czym porównuję nieruchomość szacowaną z podobnymi. Rzeczoznawca ma dzięki temu dużo danych związanych z ostatecznymi cenami sprzedaży jak i wcześniejszymi, ale również z warunkami transakcji sprzedażowych.
Metoda korygowania ceny średniej jest zupełnie inna od porównywania parami i również często stosowana. Rzeczoznawca stosując ją przy sporządzaniu operatu szacunkowego kieruje się porównaniem do nawet kilkunastu innych nieruchomości podobnych. Stosuje on wtedy korektę średniej ceny używając współczynników korygujących uwzględniających poszczególne między nimi różnice. Oczywiście jak w przypadku poprzedniej metody rzeczoznawca ma dużo danych takich jak ceny nieruchomości i ceny sprzedażowe, warunki transakcji itp.
Do Metoda analizy statystycznej rynku używa się metod stosowanych do analiz statystycznych. Zbiorem do tych analiz są ceny transakcyjne reprezentatywnych nieruchomości podobnych do tej wymienionej w operacie szacunkowym.
Metoda ta stosowana jest rzadko, jedynie gdy na rynku jest bardzo liczna grupa podobnych nieruchomości. Zwykle chodzi o np. mieszkania komunalne na sprzedaż, masowe wyceny nieruchomości czy aktualizację opłaty użytkowania wieczystego dla gruntów.
Operat szacunkowy przy kredycie nieruchomości to jeden z najważniejszych dokumentów dla banku i nie można bagatelizować jego znaczenia. Bank interesuje ocena osoby biorącej kredyt, czy finansowo jest ona stabilna na tyle, by móc go spłacić. Drugą najważniejszą dla banku sprawą podczas udzielania kredytu hipotecznego jest ocena nieruchomości, wszak bank bierze udział w jej kupnie. Obydwie kwestie regulują odpowiednie dokumenty, przy czym drugą z nich reguluje właśnie operat szacunkowy i jego wycena danej nieruchomości.
Przede wszystkim bank potrzebuje operatu szacunkowego by zabezpieczyć spłatę zadłużenia, a bez niej może dojść do szeregu oszustw. Bank nie chce dopuścić do sytuacji gdzie kwota kredytu znacznie przewyższy realną wartość nieruchomości i tu zabezpiecza ich w tym operat szacunkowy do kredytu hipotecznego.
Bank przyznając kredyt chce uniknąć sytuacji gdy wartość nieruchomości będzie dużo niższa od ceny transakcyjnej. Może nie tylko obniżyć warunki na bardziej niedogodne dla klienta, ale nawet odmówić udzielenia kredytu. Tu dochodzimy do dwóch ważnych wskaźników, które warto znać, a którymi kierują się banki.
Pierwszym z nich jest LTV czyli Loan to Value. Pokazuje stosunek wielkości kredytu do wartości rynkowej nieruchomości. Im jest niższy, tym korzystniej dla banku, ponieważ wnioskowana w stosunku do wyceny nieruchomości kwota jest niższa.
Wskaźnik LTC czyli Loan to Cost, mówi nam o stosunku wysokości kredytu do ceny transakcyjnej. Cena transakcyjna natomiast może zawierać w sobie również koszty np. remontu. Im wskaźnik jest niższy tym lepiej dla banku. Jak widzimy więc operat szacunkowy i wartość nieruchomości jaka będzie w nim oszacowana gra ważną rolę w przypadku kredytu hipotecznego i warunków jakie bank zaoferuje kredytobiorcy.
Operat szacunkowy dla banku wykonuje zwykle zatrudniony przez nich rzeczoznawca. Jednak to również kredytobiorca może wybrać rzeczoznawcę i dostarczyć bankowi operat szacunkowy. Zwykle jednak bank woli mieć swoją osobę, gdyż gwarantuje im to przeprowadzenie wyceny zgodnie z ich metodologią i standardami. Ma to także swoje minusy. Gdy chcemy próbować ubiegać się o kredyt w wielu bankach, a każdy z nich będzie musiał osobno zatrudniać rzeczoznawcę, znacznie wydłuży to czas oczekiwania.
Klient nie będzie miał również wglądu do owych operatów szacunkowych do kredytu hipotecznego. Gdy kredytobiorca może sam zatrudnić rzeczoznawcę, aby ten stworzył na daną nieruchomość operat szacunkowy, ułatwi i przyśpieszy to cały proces, gdyż klient może sam zawieźć dokumenty do kilku banków i to nawet jednego dnia. Dodatkowo sam będzie miał do niego wgląd.
Pamiętajmy, że UOKiK zakazuje bankom akceptować wyłącznie operaty od współpracujących z bankami rzeczoznawców. Możemy więc sami zlecić rzeczoznawcy wykonanie operatu szacunkowego i dostarczyć go do różnych banków, w których ubiegamy się o kredyt.
Jeśli jednak wolimy zdać się na bank, nic nie stoi na przeszkodzie. W przypadku składania wniosku kredytowego do jednego lub niewielu banków jest to udogodnienie i zdjęcie z głowy kredytobiorcy dodatkowej pracy.
Zdarzają się sytuację, gdy dwie osoby, na przykład członkowie rodziny lub sprzedający i kupujący zlecają operaty szacunkowe dwóm różnym rzeczoznawcom, żeby mieć "swój" dokument i móc się nim podpierać np. przy negocjacji ceny czy podziału majątku. Może w takich sytuacjach dochodzić do nadużyć i ostateczna cena nieruchomości na tych dwóch różnych operatach będzie się znacząco różniła, czasem nawet o kilkanaście tysięcy złotych.
Drobne różnicę w tworzeniu wyceny przez różnych rzeczoznawców są rzeczą normalną. Opierają się oni bowiem na wielu zmiennych, które warunkowane są przez różne okoliczności jak chociażby czas, status społeczny danej lokalizacji, lokalne inwestycje itp. Ceny nieruchomości dynamicznie się zmieniają. Jednak gdy dochodzi do aż tak różnych wyników sprawą może zająć się wyższa instancja organizacji zawodowej rzeczoznawców. Powołuje się zespół co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych. Nie mogą oni być w takim wypadku związani w jakikolwiek sposób majątkowo i interesami z daną nieruchomością i prawo reguluje te zasady bardzo dokładnie. Krótko mówiąc, osoby takie muszą być kompletnie bezstronne.
Oceniają oni czy operat jest zgodny z przepisami i standardami zawodu rzeczoznawcy, czy jest kompletny, czy jest przydatny tzn. czy spełnia cel do jakiego został wykorzystany. Operat szacunkowy, który oceniany jest negatywnie traci traci moc prawną czyli charakter opinii o wartości nieruchomości i przez 12 miesięcy od momenty wydania decyzji jest ona opublikowania na stronie zawodowej rzeczoznawców.
Jak widzimy, operat szacunkowy może przysporzyć bólu głowy, jednak zwykle jego zlecenie i sporządzenie jest łatwe i zlecający są zadowoleni z decyzji.
