Jednym z kluczowych elementów przy sprzedaży i zakupie nieruchomości jest jej prawidłowa wycena. Jeżeli w naszej okolicy znajdziemy wiele podobnych ofert, to ustalanie wartości nieruchomości nie powinno stanowić problemu. Czasami jednak rynek jest niewielki i nie mamy punktu odniesienia. W takich sytuacjach najlepiej zwrócić się o pomoc do rzeczoznawcy majątkowego, który oszacuje wartość nieruchomości. I właśnie to zagadnienie omówimy w dzisiejszym artykule.
2024-03-01 (aktualizacja: 2024-10-31)
Profesjonalną wyceną nieruchomości zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Jest to zawód, którego „zdobycie” wymaga zdania egzaminów państwowych, a wykonywanie jest regulowane przepisami prawa. Co więcej, działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby, które nie mają uprawnień nadanych przez MRiT, jest zakazana. A grozi za nią kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.
W celu sprawdzenia, czy wybrany przez nas rzeczoznawca ma odpowiednie uprawnienia, możemy skorzystać z wyszukiwarki Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.
Najczęściej sporządzanym przez rzeczoznawcę dokumentem urzędowym jest operat szacunkowy. Może również sporządzać opracowania i ekspertyzy. Na przykład dotyczące:
Rzeczoznawca majątkowy nie może dowolnie kształtować procesu sporządzania wyceny nieruchomości, jeżeli przygotowuje dla nas operat szacunkowy.
Przepisy prawa narzucają jakie rodzaje wartości, rzeczoznawca może określić oraz jakimi podejściami, metodami i technikami ma tego dokonać. W zależności od celu wyceny, rodzaju nieruchomości i dostępnych informacji o nieruchomości i rynku nieruchomości, rzeczoznawca dobiera odpowiednią metodę. Tak przygotowana wycena nieruchomości jest dokumentem urzędowym i może być stosowana w postępowaniach spadkowych czy procesie kredytowym.
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku zwykłej opinii, opracowania czy ekspertyzy. Rzeczoznawca najczęściej stosuje do ich obliczenia ogólnie przyjęte zalecenia lub przepisy. Ma jednak większą dowolność w kształtowaniu zakresu informacji, jaka znajdzie się w takim dokumencie.
Czynników, które wpływają na wartość nieruchomości, jest wiele. Do tych, o których najczęściej myślimy przy sprzedaży, lub zakupie nieruchomości należą: metraż, lokalizacja i data powstania budynku. Czy jest to nowy budynek (mieszkanie) czy wręcz przeciwnie? Nie bez znaczenia jest także standard wykończenia czy zastosowane w budynku nowoczesne technologie.
Na wzrost wartości nieruchomości może wpływać także korzystny wynik na świadectwie energetycznym. Klienci są skłonni zapłacić więcej za budynek, który nie generuje wysokich kosztów eksploatacyjnych.
Z kolei na obniżenie wartości nieruchomości może wpływać jej skomplikowany stan prawny lub obciążenie. Na przykład służebność drogi (lub przesyłu) w przypadku działki zabudowanej lub niezabudowanej.
Na wartość nieruchomości wpływ ma także sytuacja demograficzna. Czyli czy na rynku jest duże zapotrzebowanie na nieruchomości? Wysoki popyt to wysokie ceny. A także jakie inwestycje planowane są do budowy w okolicy naszej nieruchomości. Przykładowo, jeżeli MPZP przewiduje powstanie w sąsiedztwie działki drogi szybkiego ruchu lub fabryki o charakterze uciążliwym, to znanie obniży to jej wartość.
